Immo-ESt 2027 Rechner Österreich — 30% + Spekulationsfrist
Berechnen Sie die Immobilienertragsteuer 2027: 30% auf Veräußerungsgewinn (Neufall) oder pauschal 4,2% vom Verkaufspreis (Altfall vor 1.4.2002). Mit Hauptwohnsitzbefreiung und Anschaffungs-/Herstellungskosten.
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Immo-ESt 30% in Österreich — Neufall vs. Altfall
Die Immobilienertragsteuer (Immo-ESt) wurde 2012 in Österreich eingeführt — sie ersetzte die zuvor geltende Spekulationsfrist von 10 Jahren. Seitdem ist jeder Verkauf einer privaten Immobilie grundsätzlich steuerpflichtig. Der Steuersatz beträgt seit der Reform 2016 30% auf den Veräußerungsgewinn (vorher 25%). Der Gewinn = Verkaufspreis − Anschaffungskosten − Herstellungskosten − Verkaufsnebenkosten.
Bei Altfällen (Anschaffung vor 1. April 2002) gilt seit 2016 die Pauschalbesteuerung von 4,2% auf den Verkaufspreis — ohne Gewinnermittlung. Beispiel: Verkauf €500.000, Altfall → Immo-ESt = €21.000. Der Verkäufer hat ein Wahlrecht zur Regelbesteuerung (30% auf tatsächlichen Gewinn) — bei niedrigem Gewinn oder Verlust oft günstiger.
Hauptwohnsitzbefreiung und sonstige Befreiungen
Die wichtigste Befreiung ist die Hauptwohnsitzbefreiung: Wer die Immobilie mindestens 2 Jahre ununterbrochen als Hauptwohnsitz seit Anschaffung oder 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf bewohnt hat, ist von der Immo-ESt vollständig befreit. Diese Regel betrifft den überwiegenden Teil der privaten Eigentumswohnungs-/Haus-Verkäufe in Österreich.
Weitere Befreiungen: Herstellerbefreiung (selbst errichtetes Gebäude — gilt seit 2016 aber nur für Häuser, die nicht zu Einkunftserzielung verwendet wurden), Tauschvorgänge nach §6 Z14 EStG sowie Erbschaft/Schenkung (keine Immo-ESt, aber Übernahme der Anschaffungskosten und der Spekulationsfristen).
Gewinnberechnung und Selbstabrechnung
Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich: Verkaufspreis − Anschaffungskosten (Kaufpreis + GrESt + Notar + Maklerprovision beim Kauf) − Herstellungskosten (Sanierungen, Erweiterungen, Wertsteigerungen) − Verkaufsnebenkosten (Makler beim Verkauf, Inserate, Sachverständige). Reparaturen für die Erhaltung des Status quo zählen nicht.
Die Selbstberechnung erfolgt durch den Notar/Anwalt direkt nach Vertragsabschluss — der Verkäufer erhält den Nettoerlös ausgezahlt (oder die Verkaufssumme abzüglich der Immo-ESt). Die Abfuhr ans Finanzamt erfolgt zusammen mit der GrESt-Selbstberechnung des Käufers. Bei mehreren Verkäufern (z.B. Ehepaar mit je 50% Anteil) wird die Immo-ESt anteilig pro Person berechnet.
Quelle: Bundesministerium für Finanzen (bmf.gv.at) — Immobilienertragsteuer §30 EStG 2027. Stand: Mai 2026.