Hypothek Indirekte Amortisation Säule 3a Rechner

Vergleichen Sie direkte vs. indirekte Hypothek-Amortisation über Säule 3a. Berechnet Steuerersparnis, gesammeltes Kapital nach 10/15/25 Jahren und Nettokosten der Hypothek. Optimal für Schweizer Hauseigentümer.

Hypothek (CHF)

Hypozins (%)

Jährliche Amortisation (CHF)

Laufzeit (Jahre)

Grenzsteuersatz (%)

Erwartete Säule 3a Rendite (% p.a.)

Wohnsitzkanton

Vorteil indirekte Amortisation

CHF 0

vs. direkte Amortisation

Direkte Amortisation

—

Hypothek wird gesenkt

Indirekte Amortisation (3a)

—

Kapital wächst auf 3a-Konto

Total Steuerersparnis

—

über Laufzeit

Nach Laufzeit aufgelaufenes Säule 3a Kapital —

Hinweis: Indirekte Amortisation = Geld geht auf Säule 3a, Hypothek bleibt nominal stehen. Vorteile: Säule 3a Abzug + voller Hypozinsabzug + Kapitalmarktrendite. Nachteil: Konzentrationsrisiko bei nur einem Schuldner. Achtung: Bei EMV-Abschaffung 2028 entfällt Hypozinsabzug — Strategie überdenken.

Direkte vs. indirekte Amortisation — was bringt mehr?

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Hypothek direkt zurück — sie sinkt jedes Jahr. Vorteil: weniger Zinsen. Nachteil: weniger Hypozinsabzug, kein Säule-3a-Abzug. Bei der indirekten Amortisation via Säule 3a bleibt die Hypothek nominal stehen, das Amortisationsgeld geht aufs 3a-Konto. Vorteile: voller Hypozinsabzug bleibt, Säule-3a-Beitrag ist steuerlich abzugsfähig, Kapital wächst mit Zinseszins.

Steuerersparnis kombinieren

Beispiel: Hypothek CHF 800'000 zu 2.0% = CHF 16'000 Zinsen / Jahr. Grenzsteuersatz 30%: Steuerersparnis durch Zinsabzug CHF 4'800. Bei direkter Amortisation sinkt dieser Abzug jedes Jahr. Bei indirekter Amortisation bleibt er konstant — über 15 Jahre macht das gegenüber direkter Amortisation rund CHF 5'000–10'000 mehr Steuerersparnis. Plus Säule-3a-Beitrag CHF 7'258 × 30% = CHF 2'177 Steuerersparnis pro Jahr × 15 = CHF 32'660.

Kapitalwachstum auf der Säule 3a

Während die direkte Amortisation 'nur' die Hypothek senkt, wächst das indirekte Amortisationskapital auf der Säule 3a mit Zinseszins. Bei CHF 7'258 jährlich und 2.5% Rendite über 15 Jahre: rund CHF 130'000 Endkapital. Mit Schweizer 3a-Aktienfonds (TER ~0.4%, langfristig 4–5% p.a.) noch mehr. Bei Auszahlung wird das Kapital separat mit reduziertem Vorsorgetarif besteuert (4–10% effektiv) — Netto-Vorteil bleibt substantiell.

Risiken und EMV-Abschaffung

Risiko 1: Säule-3a-Konto und Hypothek sind oft beim gleichen Anbieter (Bank, Versicherung) — Konzentrationsrisiko bei Bankenausfall. Verteilen Sie auf mehrere Anbieter. Risiko 2: Die geplante Eigenmietwert-Abschaffung 2028 würde den Hypozinsabzug für selbstgenutzte Wohnungen wegfallen lassen — der Hauptvorteil der indirekten Amortisation verschwindet teilweise. Überdenken Sie die Strategie ab 2027.

Quellen: ESTV, FINMA, Schweizer Bankiervereinigung 2027. Stand: Mai 2026.