Hypothek Amortisation Rechner Schweiz

Wie Hypothek-Amortisation in der Schweiz 2026 funktioniert

Schweizer Banken bieten Hypotheken bis maximal 80% des Liegenschaftswertes (Loan-to-Value, LTV) an. Die ersten 65% LTV bilden die 1. Hypothek — sie muss nicht amortisiert werden und kann zu Lebzeiten bestehen bleiben. Die nächsten 15% (von 65% auf 80% LTV) bilden die 2. Hypothek — diese muss gemäss FINMA-Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung innerhalb von 15 Jahren auf 65% LTV amortisiert werden, spätestens jedoch bis zum AHV-Alter des Kreditnehmers.

Bei einer Liegenschaft von CHF 1'200'000 mit 20% Eigenkapital (CHF 240'000) erhalten Sie eine Hypothek von CHF 960'000. Davon sind CHF 780'000 die 1. Hypothek (65% LTV) und CHF 180'000 die 2. Hypothek (15% LTV). Die jährliche Pflicht-Amortisation der 2. Hypothek beträgt CHF 12'000 — entweder direkt an die Bank oder indirekt über ein Säule 3a-Konto. Quelle: swissbanking.ch Selbstregulierung.

Direkte vs Indirekte Amortisation — Steuervorteil

Beide Amortisationsformen erfüllen die gesetzliche Pflicht — aber der Steuereffekt unterscheidet sich erheblich:

• Direkte Amortisation: Sie zahlen jährlich an die Bank zurück. Die Hypothek-Schuld sinkt linear. Folge: Schuldzinsabzug sinkt jedes Jahr → höhere Steuern. Eigenmietwert bleibt aber gleich. Nettoeffekt: höhere Lebenszeit-Steuerlast.
• Indirekte Amortisation über Säule 3a: Die Hypothek bleibt auf voller Höhe → maximaler Schuldzinsabzug bleibt bestehen. Sie zahlen jährlich CHF 7'258 (2026 Maximum) auf ein Säule-3a-Konto. Die 3a-Einzahlung ist zusätzlich vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig. Bei Pension/Ablauf wird die 3a-Auszahlung mit reduziertem Sondersatz besteuert (Sätze je Kanton, typisch 5–8%) und an die Bank überwiesen.

Bei einem Grenzsteuersatz von 32% spart die indirekte Methode über 15 Jahre typischerweise CHF 30'000–50'000 Steuern gegenüber der direkten — abhängig von Hypothek-Höhe und Kanton.

Tragbarkeitsregel der Banken (FINMA Selbstregulierung)

Schweizer Banken prüfen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% — nicht dem aktuellen Marktzins. Das bedeutet: Auch bei einer 1.85% Festhypothek müssen Sie zeigen, dass Sie 5% Zins + 1% Nebenkosten + Amortisation aus Ihrem Bruttoeinkommen tragen können. Die Belastungsregel verlangt, dass die Gesamtkosten (Zinsen kalkulatorisch + Amortisation + Nebenkosten) maximal 33% Ihres Bruttoeinkommens betragen. Quelle: finma.ch und Bankiervereinigung.

Beispiel: Liegenschaft CHF 1.2M, Hypothek CHF 960'000. Kalkulatorische Belastung = (5% × 960'000) + (1% × 1'200'000) + 12'000 Amortisation = 48'000 + 12'000 + 12'000 = CHF 72'000/Jahr. Erforderliches Bruttoeinkommen: 72'000 / 0.33 = CHF 218'000. Reicht das Einkommen nicht aus, lehnt die Bank den Antrag ab — auch wenn die effektive Belastung mit 1.85%-Zins viel tiefer wäre.

Kantonale Steuerabzüge: Eigenmietwert & Schuldzinsen

Schweiz besteuert den Eigenmietwert als fiktives Einkommen für selbstbewohnte Liegenschaften (Bund + Kanton). Im Gegenzug sind Hypothek-Schuldzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig. Die Neuregelung 2026 ist noch nicht beschlossen — der Eigenmietwert bleibt bis auf weiteres bestehen. Bei niedrigen Hypothekarzinsen (wie 2026 mit ~1.85%) lohnt sich oft eine niedrigere Hypothek wirtschaftlich, weil der Eigenmietwert stärker besteuert wird als die Schuldzinsen abgezogen werden können — ein wichtiger Trade-off neben der Säule-3a-Optimierung.

Stand: Mai 2026. FINMA-Regeln per swissbanking.ch. Säule-3a-Limite (CHF 7'258) per ahv-iv.ch 2026. Vor Vertragsabschluss mit Bank und Steuerberater absprechen.