Hypothek vorzeitige Rückzahlung Rechner
Berechnen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) bei vorzeitiger Auflösung Ihrer Schweizer Festhypothek 2026. Die Berechnung basiert auf der Differenz zwischen Ihrem Hypothekarzinssatz und dem aktuellen Marktzins (z.B. SARON, Bundesobligationen) für die Restlaufzeit, plus 0.10-0.50 % Verwaltungsgebühr.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE)?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Betrag, den Sie Ihrer Schweizer Bank zahlen müssen, wenn Sie eine Festhypothek vor dem vereinbarten Endtermin auflösen — beispielsweise bei einem Hausverkauf, einer Scheidung oder einer Refinanzierung zu besseren Konditionen. Die Berechnung erfolgt nach der "Wiederanlagemethode": Die Bank berechnet, wie viel Zinsdifferenz ihr durch Ihre vorzeitige Rückzahlung entgeht, und stellt Ihnen diesen Betrag in Rechnung. Die Formel ist im Wesentlichen: (Hypothekarzins − Marktzins für Restlaufzeit) × Hypothekarstand × Restlaufzeit + Verwaltungsgebühr. Bei einer 10-jährigen Festhypothek über CHF 600'000 mit 2.5 % Zins und 5 Jahren Restlaufzeit kann die VFE leicht CHF 30'000-40'000 erreichen, wenn die Marktzinsen tief sind. Quelle: SNB Zinsdaten. Letzte Aktualisierung Mai 2026.
Steuerersparnis: VFE als Schuldzinsenabzug
Ein wichtiger Vorteil: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in der Schweiz vollständig als Schuldzinsen-Abzug auf der Steuererklärung abzugsfähig, sofern Sie bei der gleichen Bank eine Anschluss-Hypothek abschließen oder die Hypothek wegen Hausverkaufs auflösen. Bei einem Grenzsteuersatz von 25 % im Kanton Bern reduziert eine VFE von CHF 35'000 die effektive Steuerlast um etwa CHF 8'750 — die effektive Netto-VFE beträgt also nur CHF 26'250. Wichtig: Wenn die VFE eine pauschale Strafgebühr ist (manche Banken werben mit "Bestraffung"), wird sie steuerlich anders behandelt. Lassen Sie sich von der Bank schriftlich bestätigen, dass die VFE nach der Wiederanlagemethode berechnet wurde — diese ist eindeutig als Schuldzins abzugsfähig nach Bundesgerichts-Praxis. Quelle: ESTV — Eidg. Steuerverwaltung.
Wann lohnt sich die vorzeitige Rückzahlung trotz VFE?
Drei Szenarien rechtfertigen die VFE-Kosten: (1) Hausverkauf: bei Eigentumsübergang muss die Hypothek meist aufgelöst werden, ausser der Käufer übernimmt sie (Schuldnerwechsel). (2) Massive Zinsersparnis bei Refinanzierung: wenn die aktuellen 10-Jahres-Festsätze 1.0-1.5 Prozentpunkte unter Ihrem aktuellen liegen, kann die Refinanzierung über die neue Laufzeit die VFE einsparen — Break-Even oft bei 4-7 Jahren. (3) Risiko-Reduktion vor Pensionierung: Tilgung mit Pensionskassenkapital oder Säule 3a-Bezug zur Reduktion der Tragbarkeitsrisiken im Ruhestand. Berechnen Sie immer Brutto-VFE, abzüglich Steuerersparnis, gegen die Zinsersparnis über die Restlaufzeit. Faustregel: Refinanzierung lohnt erst ab 0.7-1.0 % Zinsdifferenz unter Berücksichtigung der Netto-VFE.
VFE vermeiden: SARON, kürzere Festlaufzeiten, Portabilität
Vier Strategien zur Vermeidung oder Reduktion der VFE: (1) SARON-Hypothek: variable Verzinsung am Schweizer Geldmarkt, jederzeit kündbar mit kurzer Frist (typisch 3-6 Monate), keine VFE; ideal in fallenden Zinsphasen oder bei geplantem Verkauf. (2) Kürzere Festlaufzeiten (3-5 statt 10 Jahre): geringeres Risiko falscher Entscheidungen, falls Lebenssituation sich ändert. (3) Hypotheken-Portabilität verhandeln: bei Hauskauf gegen Verkauf können Sie die alte Hypothek auf das neue Objekt übertragen — keine VFE; die Bank muss zustimmen, was bei guter Bonität meist möglich ist. (4) Forward-Hypothek rechtzeitig fixieren: 12-24 Monate vor Ablauf der bestehenden Hypothek den neuen Zinssatz festlegen — Sie zahlen einen kleinen Aufschlag (0.10-0.30 %), aber kein VFE-Risiko. Quelle: comparis.ch — SARON-Hypothek.