Grundsteuer Bayern Rechner

Wie funktioniert das bayerische Flächenmodell?

Bayern hat als einziges Bundesland ein reines Flächenmodell für die Grundsteuer ab 2025 eingeführt. Es nutzt keine Bodenrichtwerte oder Verkehrswerte — nur die tatsächlichen Flächen. Das Bayerische Grundsteuergesetz vom 10. Dezember 2021 setzt Äquivalenzzahlen fest: 0,04 €/m² für Grundstücksflächen, 0,50 €/m² für Wohnflächen, 0,50 €/m² für Nutzflächen. Die Berechnung: (Grundstücksfläche × 0,04 + Wohnfläche × 0,50 × Ermäßigungsfaktor + Nutzfläche × 0,50) × Steuermesszahl × Hebesatz. Steuermesszahl beträgt 100 % (Faktor 1,0). Das Modell soll die Bewertung vereinfachen und Bürokratie reduzieren (Quelle: bayern.de/finanzministerium).

Bayerischer Wohnflächenrabatt 30 %

Bayern bietet eine Steuerermäßigung von 30 % auf den Wohnflächenanteil der Bemessungsgrundlage. Diese Ermäßigung gilt für jede selbstgenutzte oder vermietete Wohnung, unabhängig vom Einkommen. Beispielberechnung: Wohnfläche 120 m² × 0,50 €/m² = 60 €, abzüglich 30 % = 42 € Wohnflächenbeitrag. Für Gebäude unter sozialem Wohnungsbau gibt es zusätzlich 25 % Abschlag, was zu einem effektiven 55 %-Rabatt führt. Die Wohnflächenermäßigung gilt nur für tatsächlich Wohnzwecken dienende Flächen — Garage, Keller, Dachboden zählen anteilig oder gar nicht (Quelle: BayGrSt § 4).

Hebesätze Grundsteuer B in bayerischen Städten 2026

Die Hebesätze variieren stark zwischen Gemeinden. München setzt 535 % an, Nürnberg 555 %, Augsburg 525 %, Würzburg 415 %, Regensburg 480 %, Ingolstadt 425 %. Kleine Gemeinden in Niederbayern und der Oberpfalz haben oft Hebesätze zwischen 280 % und 380 % — deutlich günstiger als die Großstädte. Die Hebesätze werden vom Stadt- bzw. Gemeinderat jährlich festgelegt und sind eine wichtige Einnahmequelle der Kommunen. Mit der Reform haben viele Gemeinden ihre Hebesätze 2025 anpassen müssen, um das Aufkommen zu stabilisieren — manche haben gesenkt, andere erhöht. Den aktuellen Hebesatz finden Sie auf der Website Ihrer Gemeinde oder im jährlichen Hebesatzverzeichnis (Quelle: Statistisches Landesamt Bayern).

Bayern vs Bundesmodell vs andere Länder

Während Bayern das Flächenmodell nutzt, verwendet das Bundesmodell (in 11 Ländern) das wertabhängige Modell mit Bodenrichtwerten, Mietniveau und Baujahr — komplexer, aber wertgerechter. Hamburg und Hessen nutzen ein Wohnlagenmodell. Niedersachsen nutzt ein Flächen-Lage-Modell. Die Bayern-Methode bevorzugt Eigentümer mit kleinem Grundstück und hohem Wert (typisch Innenstadt-Wohnung) — das Bundesmodell besteuert diese stärker. Großgrundstücke außerhalb der Großstädte zahlen in Bayern relativ mehr als unter dem Bundesmodell. Letzte Aktualisierung: April 2026.