Grundsteuer Bayern Rechner
Berechnen Sie Ihre bayerische Grundsteuer ab 2025/2026 nach dem reinen Flächenmodell. Bayern verwendet als einziges Bundesland keinen Bodenrichtwert — nur Grundstücks- und Gebäudeflächen mit kommunalem Hebesatz.
Berechnungsdetails
Wie funktioniert das bayerische Flächenmodell?
Bayern hat als einziges Bundesland ein reines Flächenmodell für die Grundsteuer ab 2025 eingeführt. Es nutzt keine Bodenrichtwerte oder Verkehrswerte — nur die tatsächlichen Flächen. Das Bayerische Grundsteuergesetz vom 10. Dezember 2021 setzt Äquivalenzzahlen fest: 0,04 €/m² für Grundstücksflächen, 0,50 €/m² für Wohnflächen, 0,50 €/m² für Nutzflächen. Die Berechnung: (Grundstücksfläche × 0,04 + Wohnfläche × 0,50 × Ermäßigungsfaktor + Nutzfläche × 0,50) × Steuermesszahl × Hebesatz. Steuermesszahl beträgt 100 % (Faktor 1,0). Das Modell soll die Bewertung vereinfachen und Bürokratie reduzieren (Quelle: bayern.de/finanzministerium).
Bayerischer Wohnflächenrabatt 30 %
Bayern bietet eine Steuerermäßigung von 30 % auf den Wohnflächenanteil der Bemessungsgrundlage. Diese Ermäßigung gilt für jede selbstgenutzte oder vermietete Wohnung, unabhängig vom Einkommen. Beispielberechnung: Wohnfläche 120 m² × 0,50 €/m² = 60 €, abzüglich 30 % = 42 € Wohnflächenbeitrag. Für Gebäude unter sozialem Wohnungsbau gibt es zusätzlich 25 % Abschlag, was zu einem effektiven 55 %-Rabatt führt. Die Wohnflächenermäßigung gilt nur für tatsächlich Wohnzwecken dienende Flächen — Garage, Keller, Dachboden zählen anteilig oder gar nicht (Quelle: BayGrSt § 4).
Hebesätze Grundsteuer B in bayerischen Städten 2026
Die Hebesätze variieren stark zwischen Gemeinden. München setzt 535 % an, Nürnberg 555 %, Augsburg 525 %, Würzburg 415 %, Regensburg 480 %, Ingolstadt 425 %. Kleine Gemeinden in Niederbayern und der Oberpfalz haben oft Hebesätze zwischen 280 % und 380 % — deutlich günstiger als die Großstädte. Die Hebesätze werden vom Stadt- bzw. Gemeinderat jährlich festgelegt und sind eine wichtige Einnahmequelle der Kommunen. Mit der Reform haben viele Gemeinden ihre Hebesätze 2025 anpassen müssen, um das Aufkommen zu stabilisieren — manche haben gesenkt, andere erhöht. Den aktuellen Hebesatz finden Sie auf der Website Ihrer Gemeinde oder im jährlichen Hebesatzverzeichnis (Quelle: Statistisches Landesamt Bayern).
Bayern vs Bundesmodell vs andere Länder
Während Bayern das Flächenmodell nutzt, verwendet das Bundesmodell (in 11 Ländern) das wertabhängige Modell mit Bodenrichtwerten, Mietniveau und Baujahr — komplexer, aber wertgerechter. Hamburg und Hessen nutzen ein Wohnlagenmodell. Niedersachsen nutzt ein Flächen-Lage-Modell. Die Bayern-Methode bevorzugt Eigentümer mit kleinem Grundstück und hohem Wert (typisch Innenstadt-Wohnung) — das Bundesmodell besteuert diese stärker. Großgrundstücke außerhalb der Großstädte zahlen in Bayern relativ mehr als unter dem Bundesmodell. Letzte Aktualisierung: April 2026.
Frequently Asked Questions
Wie wird die bayerische Grundsteuer 2026 berechnet?
Formel: (Grundstücksfläche × 0,04 €/m² + Wohnfläche × 0,50 €/m² × 0,7 für Wohnermäßigung + Nutzfläche × 0,50 €/m²) × 100 % × Hebesatz. Bayern verwendet ein reines Flächenmodell ohne Bodenrichtwerte (Quelle: BayGrSt § 1).
Wie hoch ist der Hebesatz in München 2026?
535 %. Andere bayerische Großstädte: Nürnberg 555 %, Augsburg 525 %, Würzburg 415 %, Regensburg 480 %. Kleinere Gemeinden in Niederbayern haben oft Hebesätze zwischen 280 % und 380 %.
Was ist der Wohnflächenrabatt in Bayern?
Bayern gewährt 30 % Steuerermäßigung auf den Wohnflächenanteil. Eine 120 m² Wohnung mit 0,50 €/m² Äquivalenzzahl ergibt 60 €, mit 30 % Rabatt nur 42 €. Diese Ermäßigung gilt für selbstgenutzte und vermietete Wohnungen.
Gibt es zusätzliche Ermäßigungen für sozialen Wohnungsbau?
Ja. Geförderte soziale Wohnungen erhalten weitere 25 % Abschlag — das macht effektiv 55 % Ermäßigung auf den Wohnflächenbeitrag (kombiniert mit dem Standard-30 %-Rabatt). Zusätzlich gibt es Ermäßigungen für Baudenkmäler.
Wann ist die bayerische Grundsteuer fällig?
In vier vierteljährlichen Raten: 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Sie können auch jährlich am 1. Juli zahlen oder mit dem Finanzamt abweichende Zahlungstermine vereinbaren. Die Grundsteuerbescheide werden Anfang 2025 für das Jahr 2025 verschickt.
Was ist Grundsteuer A und Grundsteuer B?
Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Flächen (anders berechnet, eigene Hebesätze), Grundsteuer B für alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke. Die meisten Eigentümer zahlen Grundsteuer B.
Können Eigentümer Widerspruch einlegen?
Ja. Sie können beim Finanzamt innerhalb eines Monats nach Erhalt des Grundsteuerwertbescheids Einspruch einlegen, wenn Sie die Flächen nicht korrekt angegeben sehen. Der Hebesatz selbst kann nicht angefochten werden, da er kommunal festgelegt ist.