Hypothekenrechner
Berechnen Sie schnell Ihre monatliche Rate, Restschuld und Zinskosten für ein Annuitätendarlehen. Inklusive Tilgungsplan und optionaler Sondertilgung. Kostenlos, privat und ohne Anmeldung.
Wie funktioniert der Hypothekenrechner?
Der Hypothekenrechner ist ein kostenloses Werkzeug zur Berechnung der monatlichen Rate, der Restschuld am Ende der Zinsbindung und der gesamten Zinskosten eines Annuitätendarlehens — der in Deutschland üblichen Form der Immobilienfinanzierung. Er verwendet die klassische Annuitätenformel mit konstanter Rate, bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil, wobei der Tilgungsanteil mit jeder Rate steigt und der Zinsanteil entsprechend sinkt. Der Rechner läuft vollständig im Browser — Ihre Finanzierungsdaten verlassen niemals Ihr Gerät.
Geben Sie einfach den Darlehensbetrag, den vereinbarten Sollzins, die Laufzeit in Jahren und Ihre gewünschte anfängliche Tilgung in Prozent ein. Optional können Sie eine jährliche Sondertilgung berücksichtigen, um zu sehen, wie sich zusätzliche Zahlungen auf die Gesamtzinslast und die Restschuld auswirken. Der Tilgungsplan zeigt die ersten 24 Monate im Detail mit Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld.
Sollzins vs. effektiver Jahreszins
Beim Immobilienkredit in Deutschland unterscheidet man zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins. Der Sollzins ist der nominale Zinssatz, den die Bank auf das Darlehen berechnet — dieser Wert wird in unserem Rechner verwendet. Der effektive Jahreszins (Effektivzins) enthält zusätzlich alle Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren und Zahlungsmodalitäten und bietet die realistischste Grundlage für den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote.
Ein typisches Baudarlehen in Deutschland hat eine Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld entweder abgelöst oder zu aktuellen Konditionen neu finanziert werden (Anschlussfinanzierung). Eine höhere anfängliche Tilgung reduziert die Restschuld deutlich und senkt das Zinsänderungsrisiko der Anschlussfinanzierung.
Wie wirkt sich Sondertilgung aus?
Viele Baudarlehen erlauben jährliche Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung, oft bis zu 5 oder 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Schon eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro kann bei einem 30-jährigen Darlehen mehrere zehntausend Euro Zinsen sparen und die tatsächliche Laufzeit um mehrere Jahre verkürzen. Prüfen Sie in Ihrem Darlehensvertrag die vereinbarten Sondertilgungsoptionen — diese Flexibilität ist in der Niedrigzinsphase oft wertvoller als ein um 0,05% niedrigerer Sollzins.
Tipps für die Immobilienfinanzierung
Als Faustregel gilt: Mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital einbringen, damit auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklercourtage) gedeckt sind. Die monatliche Rate sollte 35 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Wählen Sie eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent, um das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum zurückzuzahlen. Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken sowie Baufinanzierungsvermittler — Konditionsunterschiede von 0,3 Prozentpunkten bedeuten bei 300.000 Euro Darlehen schnell mehrere zehntausend Euro über die Laufzeit.
Frequently Asked Questions
Was ist ein Annuit\u00e4tendarlehen?
Ein Annuit\u00e4tendarlehen ist die in Deutschland \u00fcbliche Form der Immobilienfinanzierung. Sie zahlen \u00fcber die gesamte Zinsbindung hinweg eine konstante monatliche Rate (Annuit\u00e4t), die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig \u2014 mit jeder Rate verschiebt sich das Verh\u00e4ltnis zugunsten der Tilgung, weil die Restschuld sinkt.
Was bedeutet anf\u00e4ngliche Tilgung?
Die anf\u00e4ngliche Tilgung gibt an, welcher Prozentsatz der Darlehenssumme im ersten Jahr getilgt wird. Bei 2 Prozent Tilgung auf ein Darlehen von 300.000 Euro werden im ersten Jahr also 6.000 Euro getilgt. H\u00f6here Tilgungss\u00e4tze (3 bis 4 Prozent) verk\u00fcrzen die Laufzeit erheblich und reduzieren die Gesamtzinsen, erh\u00f6hen aber die monatliche Rate.
Wie wirkt sich der Zinssatz auf die Rate aus?
Je h\u00f6her der Sollzins, desto h\u00f6her die monatliche Rate und die Gesamtzinsen \u00fcber die Laufzeit. Bereits 0,3 Prozentpunkte Unterschied k\u00f6nnen bei einem 300.000-Euro-Darlehen \u00fcber 30 Jahre mehrere zehntausend Euro ausmachen. Vergleichen Sie deshalb Angebote mehrerer Banken und Baufinanzierungsvermittler.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine zus\u00e4tzliche, au\u00dferplanm\u00e4\u00dfige Zahlung auf Ihr Darlehen, meist einmal j\u00e4hrlich. Viele Vertr\u00e4ge erlauben kostenfreie Sondertilgungen bis 5 oder 10 Prozent der urspr\u00fcnglichen Darlehenssumme pro Jahr. Sondertilgungen reduzieren die Restschuld direkt und sparen \u00fcber die Laufzeit deutlich Zinsen.
Sind meine Daten sicher?
Ja. Der Hypothekenrechner l\u00e4uft vollst\u00e4ndig in Ihrem Browser. Ihre Finanzierungsdaten werden zu keinem Zeitpunkt an einen Server gesendet oder gespeichert. Sie k\u00f6nnen den Rechner auch offline verwenden, sobald die Seite einmal geladen wurde.
Welche Laufzeit sollte ich w\u00e4hlen?
Die Laufzeit h\u00e4ngt von Ihrer Lebensplanung und Zinsbindung ab. \u00dcblich sind 10, 15, 20 oder 30 Jahre. L\u00e4ngere Zinsbindungen bieten Planungssicherheit, sind aber im Sollzins meist etwas teurer. Eine Kombination aus 15 Jahren Zinsbindung und 2 bis 3 Prozent Tilgung ist f\u00fcr viele Haushalte ein guter Kompromiss.