Hypothekenrechner

Wie funktioniert der Hypothekenrechner?

Der Hypothekenrechner ist ein kostenloses Werkzeug zur Berechnung der monatlichen Rate, der Restschuld am Ende der Zinsbindung und der gesamten Zinskosten eines Annuitätendarlehens — der in Deutschland üblichen Form der Immobilienfinanzierung. Er verwendet die klassische Annuitätenformel mit konstanter Rate, bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil, wobei der Tilgungsanteil mit jeder Rate steigt und der Zinsanteil entsprechend sinkt. Der Rechner läuft vollständig im Browser — Ihre Finanzierungsdaten verlassen niemals Ihr Gerät.

Geben Sie einfach den Darlehensbetrag, den vereinbarten Sollzins, die Laufzeit in Jahren und Ihre gewünschte anfängliche Tilgung in Prozent ein. Optional können Sie eine jährliche Sondertilgung berücksichtigen, um zu sehen, wie sich zusätzliche Zahlungen auf die Gesamtzinslast und die Restschuld auswirken. Der Tilgungsplan zeigt die ersten 24 Monate im Detail mit Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld.

Sollzins vs. effektiver Jahreszins

Beim Immobilienkredit in Deutschland unterscheidet man zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins. Der Sollzins ist der nominale Zinssatz, den die Bank auf das Darlehen berechnet — dieser Wert wird in unserem Rechner verwendet. Der effektive Jahreszins (Effektivzins) enthält zusätzlich alle Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren und Zahlungsmodalitäten und bietet die realistischste Grundlage für den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote.

Ein typisches Baudarlehen in Deutschland hat eine Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld entweder abgelöst oder zu aktuellen Konditionen neu finanziert werden (Anschlussfinanzierung). Eine höhere anfängliche Tilgung reduziert die Restschuld deutlich und senkt das Zinsänderungsrisiko der Anschlussfinanzierung.

Wie wirkt sich Sondertilgung aus?

Viele Baudarlehen erlauben jährliche Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung, oft bis zu 5 oder 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Schon eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro kann bei einem 30-jährigen Darlehen mehrere zehntausend Euro Zinsen sparen und die tatsächliche Laufzeit um mehrere Jahre verkürzen. Prüfen Sie in Ihrem Darlehensvertrag die vereinbarten Sondertilgungsoptionen — diese Flexibilität ist in der Niedrigzinsphase oft wertvoller als ein um 0,05% niedrigerer Sollzins.

Tipps für die Immobilienfinanzierung

Als Faustregel gilt: Mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital einbringen, damit auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklercourtage) gedeckt sind. Die monatliche Rate sollte 35 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Wählen Sie eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent, um das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum zurückzuzahlen. Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken sowie Baufinanzierungsvermittler — Konditionsunterschiede von 0,3 Prozentpunkten bedeuten bei 300.000 Euro Darlehen schnell mehrere zehntausend Euro über die Laufzeit.