Cedolare Secca vs IRPEF Affitto
Cedolare secca: 21% flat (10% canone concordato) sul canone, nessun IRPEF aggiuntivo. Regime IRPEF: aliquota IRPEF marginale ma con detrazione 5% canone. Confronto sopratutto sui redditi alti.
| Cedolare Secca | |
| Imposta cedolare (21% / 10% / 26%) | — |
| Detrazione spese (NON applicabile in cedolare) | — |
| Netto canone con cedolare | — |
| Regime IRPEF Ordinario | |
| Reddito imponibile (95% del canone + altri redditi) | — |
| IRPEF dovuta | — |
| IRPEF residua da canone (incrementale) | — |
| Netto canone IRPEF ordinario | — |
| Confronto | |
| Risparmio scegliendo cedolare vs IRPEF | — |
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i redditi da affitto di immobili abitativi, alternativo al regime IRPEF ordinario. Aliquote: 21% canone libero, 10% canone concordato, 26% affitti brevi (<30 giorni). Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo. Questo calcolatore confronta quale regime conviene in base al canone e ai tuoi altri redditi.
Vantaggi della Cedolare Secca
(1) Aliquota fissa, indipendente dal tuo scaglione IRPEF. (2) Sostituisce imposta di registro (2% canone) e bollo annuale. (3) Semplifica la dichiarazione dei redditi. (4) Per locazioni concordate scende al 10%, ed eventualmente 12% se l'immobile è in comune con disagio. Svantaggi: (1) Blocca aggiornamenti ISTAT del canone per la durata del contratto. (2) Non si possono detrarre spese di manutenzione, condominiali, mediazione. (3) Non riduce reddito complessivo (per accesso a bonus, ISEE).
Quando Cedolare Conviene Sempre
Per chi ha altri redditi superiori a €28.000/anno (aliquota IRPEF marginale 25% o più), la cedolare al 21% conviene quasi sempre. Esempio: canone €12.000, altri redditi €40.000. Con IRPEF il canone si aggiunge al 25% marginale = €3.000 IRPEF (al netto del 5% riduzione) = €2.850. Con cedolare 21% = €2.520. Risparmio €330/anno. Per canone concordato 10% risparmio ancora più grande.
Affitti Brevi e Cedolare 26%
Dal 2024 la cedolare per affitti brevi (durata inferiore a 30 giorni — Airbnb, Booking) è al 21% solo per la prima unità abitativa, dalle ulteriori unità al 26%. Questo per scoraggiare l'accumulo di immobili in locazione breve. La gestione tramite agenzia/portali non è agevolata se hai più di 4 immobili. Comunicazione affitti brevi obbligatoria al Comune. Codice CIN (Codice Identificativo Nazionale) obbligatorio dal 2024 per tutti gli affitti brevi su portali. Fonte: Agenzia Entrate, art. 3 D.Lgs. 23/2011, L. 89/2014.
Last updated May 2026. Sources: Agenzia Entrate Cedolare Secca.