住宅ローン特別控除13年計算機 2027（認定住宅延長措置）

2027年の住宅ローン控除制度の概要

住宅ローン特別控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んでマイホームを取得した場合、年末ローン残高の0.7%を最大13年間（新築）または10年間（中古）所得税・住民税から控除できる制度です。2027年（令和9年）は子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額500万円上乗せの延長措置が継続しています。子育て世帯は19歳未満の子がいる世帯、若者夫婦世帯は夫婦どちらかが39歳以下です。

住宅種別ごとの借入限度額（2027年新築）：長期優良住宅5,000万円、ZEH水準省エネ住宅4,500万円、省エネ基準適合住宅4,000万円、その他住宅3,000万円。中古は長期優良・ZEH・省エネで3,000万円、その他2,000万円。2024年以降に建築確認を受けた新築は省エネ基準適合が必須で、不適合住宅は控除対象外となります。

13年間で受けられる控除額の試算

例として、長期優良住宅を借入5,000万円・元利均等返済35年・金利1.5%で組んだ場合、初年度の控除額は約35万円（5,000万×0.7%）。13年間の累計では約380〜420万円の節税効果が見込めます。ただし所得税が少ない場合、住民税からの控除上限（年9.75万円）に達して全額活用できないことも。世帯年収500万円〜800万円程度の中所得層が最も恩恵を受ける制度設計です。

子育て世帯または若者夫婦世帯の場合、長期優良住宅の借入限度額が5,500万円に上乗せされ、初年度控除額は38.5万円、13年累計約430〜480万円に増加。住宅価格が高騰している都市部での負担軽減策として有効です。

適用条件と必要書類

住宅ローン控除の主な適用条件：(1) 自己居住用（賃貸目的不可）、(2) 床面積50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）、(3) 合計所得2,000万円以下、(4) 取得後6ヶ月以内に居住、(5) 借入期間10年以上、(6) 居住年と前後2年に3,000万円特別控除等を受けていないこと。これらすべてを満たす必要があります。

初年度の確定申告に必要な書類：住民票、登記事項証明書、売買契約書、ローン残高証明書（金融機関発行）、認定通知書（長期優良・ZEH等）、源泉徴収票。2年目以降サラリーマンは「住宅借入金等特別控除申告書」（10月頃税務署から郵送）と「年末残高等証明書」を勤務先に提出すれば年末調整で自動控除されます。

住民税控除と繰上返済の影響

所得税で控除しきれなかった分は翌年度の住民税から控除されます（上限は所得税課税総所得金額×5%、最大年97,500円）。例えば所得税控除30万円・実際の所得税15万円の場合、残り15万円のうち上限97,500円までが住民税から減額。住民税控除は申告不要で自動適用されます。

繰上返済は控除との兼ね合いを考えて実施を。残高が減ると毎年の控除額も減るため、控除期間中（13年間）は繰上返済より新NISA・iDeCoでの運用が有利な場合も多い。返済期間が10年未満（一括返済等）になると以降の控除は不可になります。借換の場合は新ローンの期間が10年以上あれば控除継続可能です。

出典: nta.go.jp（国税庁）— 住宅借入金等特別控除 2027年版（令和9年）。最終更新: 2026年5月。