Boliglån Refinansiering Kalkulator
Beregn hvor mye du sparer ved å bytte boliglånet til en ny bank med lavere rente. Inkluderer alle gebyrer (etableringsgebyr, tinglysingsgebyr, takst), nominell vs. effektiv rente, og 22 % rentefradrag for å vise netto besparelse over restløpetid. Norges Bank sin styringsrente per 2026: 4,25 %.
Når lønner refinansiering av boliglånet seg?
Tommelfingerregelen for norske boliglån i 2026 er at refinansiering lønner seg når du kan oppnå minst 0,3-0,5 prosentpoeng lavere rente over en restløpetid på minst 5 år. Med dagens NIBOR-renter rundt 4,5-5,0 % og bankenes påslag varierende fra 1,0 til 1,75 prosentpoeng, kan du som lojal kunde med betjeningsevne ofte forhandle en rente som er 0,3-0,8 prosentpoeng under nominell rente. Norges Banks styringsrente lå på 4,25 % per mai 2026, og Norges Bank signaliserer en gradvis nedgang i 2026-2027. Hvis du har lojal kundeforhold til en bank uten å ha forhandlet renten på 1+ år, er sjansen stor for at du betaler 0,3-0,5 prosentpoeng for mye. Bruk Finansportalen.no til å sammenligne alle norske banker. Sist oppdatert mai 2026.
Gebyrer og kostnader ved refinansiering
Hovedkostnadene ved bytte av bank: (1) Etableringsgebyr i ny bank: 1 500-5 000 kr (mange banker fjerner dette i konkurranse om nye kunder — alltid spør). (2) Tinglysingsgebyr: 540 kr per dokument hos Statens kartverk i 2026; ved refinansiering tinglyses som regel 1 nytt pantedokument. (3) Takst: ofte ikke nødvendig dersom siste takst er nyere enn 1-3 år (banken bruker eksisterende verdsetting). (4) Andre kostnader: Ved sletting av gammelt pant og oppgjør med gammel bank kan det komme administrasjonsgebyrer på 500-1 500 kr. Total kostnad: typisk 2 000-7 000 kr. Med en rentebesparelse på 0,5 prosentpoeng på et lån på 3,5 millioner sparer du ca. 17 500 kr i året før skatt — gebyrene tjenes inn på 3-6 måneder.
Skattefradrag for renter — 22 % netto-effekt
I Norge får du 22 % skattefradrag for renteutgifter på inntektsskatten i 2026 (kapitalbeskatningssatsen). Dette betyr at den effektive rentekostnaden er 22 % lavere enn den nominelle. Et lån på 3,5 millioner med 6,45 % rente koster brutto 225 750 kr i året, men nettokostnaden etter skattefradrag er 176 085 kr. Når du sammenligner ny vs. gammel rente, må besparelsen også ses etter skatt: 0,5 prosentpoeng i nominal besparelse blir 0,39 prosentpoeng netto. Refinansieringen lønner seg fortsatt — men "tilbakebetalingstiden" på gebyrene blir litt lenger. Kalkulatoren over inkluderer dette automatisk. Kilde: Skatteetaten — kapitalbeskatning 2026.
Fastrente vs. flytende rente i 2026
Per mai 2026 er det åpning til å vurdere fastrente. Norges Bank har signalisert en lavere rente i 2026-2027, og 5- og 10-års fastrenter ligger 0,3-0,7 prosentpoeng over flytende — historisk lavt påslag. Med en flytende rente på 5,85 % og en 5-års fastrente på 6,15 %, kan fastrenten være verdt prisen for forutsigbarhet. Velg fastrente hvis: (1) du har stram økonomi som ikke tåler renteoppgang; (2) du planlegger å beholde boligen i hele bindingstiden; (3) du tror Norges Bank kan måtte heve renten igjen ved inflasjonspress. Velg flytende hvis: (1) du forventer å selge innen 2-3 år (innfrielsesgebyr på fastrente kan være høyt); (2) du tror rentenivået vil falle. Mange norske husholdninger fordeler 50/50 mellom fast og flytende for risikofordeling.
Frequently Asked Questions
Hvor mye lavere må renten være for at det lønner seg å refinansiere?
Tommelfingerregelen er minst 0,3-0,5 prosentpoeng lavere over en restløpetid på 5+ år. Mindre enn det dekker ofte ikke gebyrene innen rimelig tid. Med store lån (4M+ kr) lønner allerede 0,2 prosentpoeng seg på sikt.
Må jeg betale gebyr for å si opp gammelt lån?
I de fleste tilfeller nei. Boliglån med flytende rente kan sies opp uten gebyr (med oppsigelsestid på typisk 1 måned). Fastrentelån kan ha innfrielsesgebyr — sjekk lånevilkårene. Bytte av bank kan også koste sletting av pant (500-1 500 kr).
Kan jeg refinansiere uten ny takst?
Ja, ofte. Hvis siste takst er nyere enn 1-3 år, eller hvis lånet er tilstrekkelig under bankens belåningsgrense (typisk 80 % av takst), bruker den nye banken som regel eksisterende verdsetting. Spør banken før du bestiller takst.
Hvilken effektiv rente bør jeg sammenligne med?
Effektiv rente inkluderer alle gebyrer og avgifter. Den er obligatorisk å oppgi i Norge per finansavtaleloven. Sammenlign alltid effektiv rente, ikke nominell, mellom banker — to banker med samme nominelle rente kan ha 0,1-0,3 prosentpoeng forskjell i effektiv rente på grunn av forskjellige gebyrstrukturer.
Hva er forskjellen mellom NIBOR-rente og styringsrenten?
Styringsrenten er Norges Banks rente til bankene (4,25 % i mai 2026). NIBOR (Norwegian Interbank Offered Rate) er den renten bankene låner til hverandre — vanligvis 0,1-0,3 prosentpoeng over styringsrenten. Boliglån basert på NIBOR vil endre seg når NIBOR endrer seg.
Får jeg samme skattefradrag på rentene etter refinansiering?
Ja, 22 % rentefradrag på alle renter på boliglån i 2026 er uendret. Du får automatisk fradrag i skattemeldingen — banken rapporterer betalt rente til Skatteetaten direkte.