Calculadora Financiamento Imobiliário
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O que é financiamento imobiliário?
Financiamento imobiliário é um empréstimo bancário destinado à compra de imóveis residenciais ou comerciais no Brasil. O comprador paga uma entrada (geralmente entre 20% e 30% do valor do imóvel) e financia o restante em parcelas mensais que incluem amortização do principal, juros, seguro habitacional obrigatório (MIP e DFI) e taxa de administração. Os prazos podem chegar a 35 anos, e os juros variam conforme o banco, o perfil do comprador e a linha de crédito utilizada.
No Brasil, os principais bancos que oferecem financiamento imobiliário são a Caixa Econômica Federal (líder de mercado com mais de 60% dos contratos), Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander. A Caixa oferece as menores taxas em linhas como o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), com juros a partir de 4,5% ao ano para famílias de baixa renda. Para linhas convencionais, as taxas em abril de 2026 variam entre 9% e 12% ao ano, conforme dados do Banco Central do Brasil (bcb.gov.br).
SAC vs PRICE: qual escolher?
Os dois principais sistemas de amortização no Brasil são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela PRICE (Sistema Francês de Amortização). No SAC, a amortização é fixa em todas as parcelas, enquanto os juros diminuem mês a mês conforme o saldo devedor reduz. Isso faz com que as parcelas sejam maiores no início e menores ao final. No PRICE, a parcela é fixa durante todo o contrato, mas a proporção de juros é maior no início e a amortização cresce com o tempo.
Na prática, o SAC resulta em menor custo total de juros porque o saldo devedor diminui mais rapidamente. Porém, as primeiras parcelas do SAC são mais altas, exigindo maior capacidade de pagamento inicial. O PRICE é preferido por quem precisa de parcelas menores e previsíveis no começo. Segundo a Caixa Econômica Federal, cerca de 70% dos contratos novos utilizam o sistema SAC. Esta calculadora compara ambos os sistemas lado a lado para que você tome a melhor decisão.
Como reduzir o valor das parcelas
Existem diversas estratégias para reduzir o custo do financiamento imobiliário. A mais eficaz é aumentar o valor da entrada: cada R$ 10.000 a mais na entrada pode economizar mais de R$ 20.000 em juros ao longo de 30 anos. Outra estratégia importante é utilizar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para abater parcelas ou amortizar o saldo devedor a cada 2 anos. Também vale a pena negociar a taxa de juros entre diferentes bancos e considerar a portabilidade de crédito caso encontre condições melhores após a contratação.
Amortizações extraordinárias (pagamentos extras para reduzir o saldo devedor) são permitidas por lei e podem ser feitas a qualquer momento, sem multa. No sistema SAC, a amortização extra reduz o número de parcelas ou o valor de cada parcela futura. No PRICE, o efeito é semelhante. Especialistas recomendam amortizar sempre que possível, especialmente nos primeiros anos do contrato, quando a proporção de juros é maior.
Taxas de juros em 2026 no Brasil
Em abril de 2026, a taxa Selic está em 14,25% ao ano, o que impacta diretamente os juros do financiamento imobiliário. As taxas praticadas pelos principais bancos para imóveis residenciais variam entre 9% e 12% ao ano na modalidade TR + juros fixos. A Caixa Econômica Federal mantém taxas a partir de 8,99% para clientes com relacionamento, enquanto bancos privados como Itaú e Bradesco praticam taxas entre 10% e 11,5%. Para imóveis dentro do programa Minha Casa Minha Vida, as taxas podem ser de 4,5% a 8,16% ao ano, dependendo da faixa de renda familiar.
Baseado nas taxas praticadas pelo mercado brasileiro. Fontes: Banco Central do Brasil (bcb.gov.br), Caixa Econômica Federal (caixa.gov.br). Atualizado abril 2026.