Calculadora Financiamento Imobiliário
Calcule as parcelas do seu financiamento imobiliário nos sistemas SAC e PRICE. Compare os dois sistemas lado a lado e descubra qual é mais econômico para o seu perfil. 100% gratuito, privado e sem cadastro.
O que é financiamento imobiliário?
Financiamento imobiliário é um empréstimo bancário destinado à compra de imóveis residenciais ou comerciais no Brasil. O comprador paga uma entrada (geralmente entre 20% e 30% do valor do imóvel) e financia o restante em parcelas mensais que incluem amortização do principal, juros, seguro habitacional obrigatório (MIP e DFI) e taxa de administração. Os prazos podem chegar a 35 anos, e os juros variam conforme o banco, o perfil do comprador e a linha de crédito utilizada.
No Brasil, os principais bancos que oferecem financiamento imobiliário são a Caixa Econômica Federal (líder de mercado com mais de 60% dos contratos), Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander. A Caixa oferece as menores taxas em linhas como o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), com juros a partir de 4,5% ao ano para famílias de baixa renda. Para linhas convencionais, as taxas em abril de 2026 variam entre 9% e 12% ao ano, conforme dados do Banco Central do Brasil (bcb.gov.br).
SAC vs PRICE: qual escolher?
Os dois principais sistemas de amortização no Brasil são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela PRICE (Sistema Francês de Amortização). No SAC, a amortização é fixa em todas as parcelas, enquanto os juros diminuem mês a mês conforme o saldo devedor reduz. Isso faz com que as parcelas sejam maiores no início e menores ao final. No PRICE, a parcela é fixa durante todo o contrato, mas a proporção de juros é maior no início e a amortização cresce com o tempo.
Na prática, o SAC resulta em menor custo total de juros porque o saldo devedor diminui mais rapidamente. Porém, as primeiras parcelas do SAC são mais altas, exigindo maior capacidade de pagamento inicial. O PRICE é preferido por quem precisa de parcelas menores e previsíveis no começo. Segundo a Caixa Econômica Federal, cerca de 70% dos contratos novos utilizam o sistema SAC. Esta calculadora compara ambos os sistemas lado a lado para que você tome a melhor decisão.
Como reduzir o valor das parcelas
Existem diversas estratégias para reduzir o custo do financiamento imobiliário. A mais eficaz é aumentar o valor da entrada: cada R$ 10.000 a mais na entrada pode economizar mais de R$ 20.000 em juros ao longo de 30 anos. Outra estratégia importante é utilizar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para abater parcelas ou amortizar o saldo devedor a cada 2 anos. Também vale a pena negociar a taxa de juros entre diferentes bancos e considerar a portabilidade de crédito caso encontre condições melhores após a contratação.
Amortizações extraordinárias (pagamentos extras para reduzir o saldo devedor) são permitidas por lei e podem ser feitas a qualquer momento, sem multa. No sistema SAC, a amortização extra reduz o número de parcelas ou o valor de cada parcela futura. No PRICE, o efeito é semelhante. Especialistas recomendam amortizar sempre que possível, especialmente nos primeiros anos do contrato, quando a proporção de juros é maior.
Taxas de juros em 2026 no Brasil
Em abril de 2026, a taxa Selic está em 14,25% ao ano, o que impacta diretamente os juros do financiamento imobiliário. As taxas praticadas pelos principais bancos para imóveis residenciais variam entre 9% e 12% ao ano na modalidade TR + juros fixos. A Caixa Econômica Federal mantém taxas a partir de 8,99% para clientes com relacionamento, enquanto bancos privados como Itaú e Bradesco praticam taxas entre 10% e 11,5%. Para imóveis dentro do programa Minha Casa Minha Vida, as taxas podem ser de 4,5% a 8,16% ao ano, dependendo da faixa de renda familiar.
Baseado nas taxas praticadas pelo mercado brasileiro. Fontes: Banco Central do Brasil (bcb.gov.br), Caixa Econômica Federal (caixa.gov.br). Atualizado abril 2026.
Frequently Asked Questions
Qual a diferença entre SAC e PRICE no financiamento imobiliário?
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa e os juros diminuem mensalmente, resultando em parcelas decrescentes. No PRICE (Tabela Price), a parcela é fixa durante todo o contrato, com juros maiores no início e amortização crescente. O SAC gera menor custo total de juros, mas exige parcelas iniciais mais altas.
Posso usar o FGTS no financiamento imobiliário?
Sim. O FGTS pode ser usado para dar entrada, amortizar o saldo devedor ou pagar até 80% do valor das parcelas por 12 meses consecutivos. Para usar o FGTS, é necessário ter no mínimo 3 anos de trabalho com carteira assinada (não necessariamente consecutivos), não possuir outro financiamento ativo no SFH e o imóvel deve ser residencial urbano com valor até o limite do SFH.
Qual a entrada mínima para financiamento imobiliário no Brasil?
A maioria dos bancos exige entrada mínima de 20% do valor do imóvel. Na Caixa Econômica Federal, o financiamento pode cobrir até 80% do valor no sistema SAC e até 70% no sistema PRICE. No programa Minha Casa Minha Vida, a entrada pode ser menor, dependendo da faixa de renda e do valor do imóvel.
Como a taxa Selic afeta o financiamento imobiliário?
A taxa Selic influencia o custo do dinheiro no mercado. Quando a Selic sobe, os bancos tendem a aumentar os juros do financiamento imobiliário. Em abril de 2026, com a Selic a 14,25% ao ano, as taxas de financiamento variam entre 9% e 12%. A modalidade pré-fixada (TR + juros fixos) protege contra futuras altas da Selic, enquanto modalidades atreladas ao IPCA ou poupança podem variar.
O que é portabilidade de crédito imobiliário?
A portabilidade permite transferir seu financiamento de um banco para outro que ofereça condições melhores (taxa de juros menor, por exemplo), sem custo de multa. O novo banco quita a dívida com o banco original e estabelece um novo contrato. É garantida por lei (Resolução CMN 4.292/2013) e pode gerar economia significativa ao longo do contrato.
Qual sistema é mais usado no Brasil, SAC ou PRICE?
O sistema SAC é o mais utilizado no Brasil, presente em cerca de 70% dos contratos de financiamento imobiliário segundo dados da Caixa Econômica Federal. A preferência pelo SAC ocorre porque ele resulta em menor custo total de juros, apesar das parcelas iniciais serem mais altas. O PRICE é escolhido por quem precisa de parcelas fixas e menores no início.
Posso amortizar o financiamento antes do prazo?
Sim. A legislação brasileira (Lei 8.692/93) garante o direito de amortização antecipada a qualquer momento, sem cobrança de multa. Você pode optar por reduzir o prazo (mantendo a parcela) ou reduzir o valor das parcelas (mantendo o prazo). Amortizar nos primeiros anos é especialmente vantajoso porque reduz a base sobre a qual incidem os juros futuros.