Calculadora IRS Arrendamento 2026
Calcule o IRS sobre os seus rendimentos de arrendamento (Categoria F) em Portugal. Compare a taxa liberatória de 28% com o englobamento, aplique deduções e descubra o regime de arrendamento acessível. Simulação gratuita e privada — os dados não saem do seu browser.
Como Funciona a Tributação do Arrendamento em Portugal
Os rendimentos de arrendamento pertencem à Categoria F do IRS em Portugal. Por defeito, são tributados a uma taxa liberatória (autónoma) de 28%, sem necessidade de englobamento com outros rendimentos. Este regime simplificado é geralmente preferido pelos senhorios porque evita que as rendas elevem a taxa marginal sobre os demais rendimentos. Para beneficiar de deduções de despesas através da taxa liberatória, existem regras específicas: as despesas de conservação, IMI, seguros e juros do empréstimo podem ser consideradas quando se opta pelo englobamento ou se mantém contabilidade organizada. Importante: a amortização do imóvel NÃO é dedutível na Categoria F, ao contrário de outros países da União Europeia. Última atualização: março de 2026, com base nas taxas e regras da Autoridade Tributária para 2025/2026.
Regime de Arrendamento Acessível — Taxas Reduzidas
O regime de arrendamento acessível (previsto na Portaria n.º 176/2019 e atualizações) permite reduzir significativamente a taxa de IRS quando a renda praticada é inferior às rendas de referência do NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano). O desconto mínimo de 20% face à renda de referência dá acesso a uma taxa de 26% em vez de 28%. Um desconto de 30% reduz a taxa para 24%, e um desconto igual ou superior a 50% permite uma taxa de apenas 14%. Para verificar as rendas de referência da sua zona, consulte o portal do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Este regime é especialmente vantajoso para imóveis em áreas metropolitanas onde as rendas de mercado superam amplamente as rendas de referência, tornando o desconto de 50% mais acessível do que parece.
Englobamento vs. Taxa Liberatória — Quando Compensa?
A opção pelo englobamento consiste em adicionar os rendimentos de arrendamento aos restantes rendimentos e aplicar as taxas progressivas do IRS. Esta opção só é vantajosa quando a taxa marginal do contribuinte é inferior a 28%. Tendo em conta os escalões de IRS 2025 — que vão de 13,25% (até 7.703 €) a 48% (acima de 81.199 €) —, o englobamento beneficia sobretudo contribuintes com rendimentos totais abaixo de aproximadamente 21.321 €. Atenção: ao optar pelo englobamento, o contribuinte fica obrigado a englobar todos os rendimentos de capitais (dividendos, juros) e mais-valias, o que pode ter o efeito contrário ao desejado. Recomenda-se simular ambas as situações com o apoio de um contabilista ou utilizando esta calculadora.
Obrigações Fiscais do Senhorio em Portugal
Para além do IRS, os senhorios em Portugal têm um conjunto de obrigações fiscais. O contrato de arrendamento deve ser comunicado à Autoridade Tributária (AT) no prazo de 30 dias após o início, com pagamento do Imposto do Selo equivalente a 10% de uma renda mensal. As rendas recebidas são declaradas no Anexo F da declaração de IRS, entregue anualmente entre abril e junho. Quando o inquilino é uma empresa ou entidade coletiva, este deve efetuar a retenção na fonte de 25% sobre cada renda e entregá-la à AT até ao dia 20 do mês seguinte. O valor retido é depois abatido ao IRS total apurado. O incumprimento das obrigações de declaração e comunicação pode resultar em coimas entre 375 € e 22.500 €, conforme o Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT).