Calculadora IRS Arrendamento 2026
Calcule o IRS sobre os seus rendimentos de arrendamento (Categoria F) em Portugal. Compare a taxa liberatória de 28% com o englobamento, aplique deduções e descubra o regime de arrendamento acessível. Simulação gratuita e privada — os dados não saem do seu browser.
A Calculadora IRS Arrendamento é uma ferramenta gratuita que estima o IRS devido sobre rendas da Categoria F em Portugal. Aplica a taxa autónoma ao rendimento líquido, compara-a com a opção pelo englobamento nos escalões progressivos e mostra as taxas reduzidas do arrendamento acessível. Corre inteiramente no seu navegador, sem registo.
Como Funciona a Tributação do Arrendamento em Portugal
Os rendimentos de arrendamento pertencem à Categoria F do IRS em Portugal. Por defeito, são tributados a uma taxa liberatória (autónoma) de 28%, sem necessidade de englobamento com outros rendimentos. Este regime simplificado é geralmente preferido pelos senhorios porque evita que as rendas elevem a taxa marginal sobre os demais rendimentos. Para beneficiar de deduções de despesas através da taxa liberatória, existem regras específicas: as despesas de conservação, IMI, seguros e juros do empréstimo podem ser consideradas quando se opta pelo englobamento ou se mantém contabilidade organizada. Importante: a amortização do imóvel NÃO é dedutível na Categoria F, ao contrário de outros países da União Europeia. Última atualização: março de 2026, com base nas taxas e regras da Autoridade Tributária para 2025/2026.
Regime de Arrendamento Acessível — Taxas Reduzidas
O regime de arrendamento acessível (previsto na Portaria n.º 176/2019 e atualizações) permite reduzir significativamente a taxa de IRS quando a renda praticada é inferior às rendas de referência do NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano). O desconto mínimo de 20% face à renda de referência dá acesso a uma taxa de 26% em vez de 28%. Um desconto de 30% reduz a taxa para 24%, e um desconto igual ou superior a 50% permite uma taxa de apenas 14%. Para verificar as rendas de referência da sua zona, consulte o portal do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Este regime é especialmente vantajoso para imóveis em áreas metropolitanas onde as rendas de mercado superam amplamente as rendas de referência, tornando o desconto de 50% mais acessível do que parece.
Englobamento vs. Taxa Liberatória — Quando Compensa?
A opção pelo englobamento consiste em adicionar os rendimentos de arrendamento aos restantes rendimentos e aplicar as taxas progressivas do IRS. Esta opção só é vantajosa quando a taxa marginal do contribuinte é inferior a 28%. Tendo em conta os escalões de IRS 2025 — que vão de 13,25% (até 7.703 €) a 48% (acima de 81.199 €) —, o englobamento beneficia sobretudo contribuintes com rendimentos totais abaixo de aproximadamente 21.321 €. Atenção: ao optar pelo englobamento, o contribuinte fica obrigado a englobar todos os rendimentos de capitais (dividendos, juros) e mais-valias, o que pode ter o efeito contrário ao desejado. Recomenda-se simular ambas as situações com o apoio de um contabilista ou utilizando esta calculadora.
Obrigações Fiscais do Senhorio em Portugal
Para além do IRS, os senhorios em Portugal têm um conjunto de obrigações fiscais. O contrato de arrendamento deve ser comunicado à Autoridade Tributária (AT) no prazo de 30 dias após o início, com pagamento do Imposto do Selo equivalente a 10% de uma renda mensal. As rendas recebidas são declaradas no Anexo F da declaração de IRS, entregue anualmente entre abril e junho. Quando o inquilino é uma empresa ou entidade coletiva, este deve efetuar a retenção na fonte de 25% sobre cada renda e entregá-la à AT até ao dia 20 do mês seguinte. O valor retido é depois abatido ao IRS total apurado. O incumprimento das obrigações de declaração e comunicação pode resultar em coimas entre 375 € e 22.500 €, conforme o Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT).
Calculadora IRS Arrendamento 2026 — Alterações Chave
Para 2026 mantêm-se em vigor as taxas base da Categoria F: taxa liberatória de 28% por defeito e taxas reduzidas para arrendamento acessível (14% / 24% / 26% consoante o desconto NRAU). A grande alteração é a atualização das rendas de referência do IHRU para 2026, o que redefine o limiar para aceder ao regime de arrendamento acessível — muitos senhorios em Lisboa e Porto que em 2025 não qualificavam podem agora atingir o desconto de 30% sem baixar a renda praticada. Deve confirmar os valores de referência da sua freguesia no Portal das Finanças antes de submeter o Anexo F. Contratos habitacionais de longa duração beneficiam de reduções progressivas da taxa autónoma ao abrigo da Lei n.º 3/2019, mas as bandas de duração e as percentagens foram alteradas por legislação posterior — confirme as que estão em vigor junto da AT antes de aplicar uma redução. A Autoridade Tributária mantém o cruzamento automático das rendas comunicadas com os contratos IMI — divergências geram notificações no e-balcão.
Habitação ou Não Habitação? A Taxa Não É a Mesma
A distinção mais importante — e a que mais falta nas simulações rápidas — é o fim a que se destina o contrato. Desde a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), os rendimentos prediais de contratos de arrendamento habitacional passaram a ser tributados à taxa autónoma de 25%, enquanto os contratos não habitacionais — comércio, serviços, indústria e prédios rústicos — se mantêm nos 28%. Numa renda anual líquida de 12.000 €, essa diferença de três pontos vale 360 € por ano.
Isto tem uma consequência prática para quem usa esta calculadora: a taxa base pré-definida na ferramenta é de 28%, que corresponde ao arrendamento não habitacional. Se o seu contrato é habitacional, leia o valor apresentado como um limite superior e reduza o imposto na proporção de 25/28, ou seja, multiplique por 0,893. Os regimes de arrendamento acessível (14%, 24% e 26% consoante o desconto face às rendas de referência do NRAU) continuam a sobrepor-se a esta taxa base e podem ser selecionados diretamente no formulário.
Há ainda um terceiro nível a confirmar antes de submeter o Anexo F: o Orçamento do Estado para 2026 introduziu uma taxa reduzida adicional para contratos habitacionais com rendas moderadas, sujeita a requisitos de valor de renda e de cumprimento das obrigações declarativas. Como os limiares são revistos anualmente, confirme a sua situação concreta no Portal das Finanças ou com um contabilista certificado antes de contar com a redução. As reduções por duração do contrato previstas na Lei n.º 3/2019 aplicam-se apenas a contratos habitacionais de longa duração e devem ser confirmadas junto da AT, uma vez que as bandas foram alteradas por legislação posterior. Atualizado 2026-08-31.
Atualizado 2026-07-09. Fonte: Portal das Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira); Código do IRS artigos 8.º e 72.º.
Frequently Asked Questions
Qual é a taxa de IRS sobre rendimentos de arrendamento em Portugal 2026?
Os rendimentos de arrendamento (Categoria F) são tributados em Portugal a uma taxa liberatória de 28%, por defeito. Não é necessário englobar estes rendimentos com os restantes rendimentos. Em alternativa, pode optar pelo englobamento se tiver rendimentos totais baixos e a sua taxa marginal for inferior a 28%. Existem ainda taxas reduzidas para contratos de arrendamento acessível: 26% (desconto de 20%), 24% (desconto de 30%) e 14% (desconto de 50% face às rendas de referência NRAU).
Que despesas são dedutíveis nos rendimentos de arrendamento?
Para deduzir despesas nos rendimentos de arrendamento (Categoria F), é necessário optar pelo englobamento ou manter contabilidade organizada. As despesas dedutíveis incluem: IMI pago no ano, juros do empréstimo para aquisição do imóvel, despesas de conservação e manutenção, prémios de seguros, taxas de condomínio e honorários de mediação imobiliária. Importante: a amortização do imóvel NÃO é dedutível na Categoria F, ao contrário do que acontece noutros países.
O que é o arrendamento acessível e como afeta o IRS?
O regime de arrendamento acessível permite uma redução da taxa de IRS quando a renda praticada é inferior às rendas de referência do NRAU. Se a renda for igual ou inferior a 20% abaixo da referência, a taxa passa para 26%. Com desconto de 30%, a taxa é de 24%. Com desconto de 50%, a taxa é de apenas 14%. Este regime incentiva os proprietários a praticar rendas mais baixas em troca de uma tributação mais favorável.
Vale a pena optar pelo englobamento no arrendamento?
O englobamento só é vantajoso se a sua taxa marginal de IRS for inferior à taxa liberatória de 28%. Por exemplo, se tiver rendimentos totais abaixo dos 11.623 euros (taxa de 18%) e rendas de arrendamento, o englobamento pode ser benéfico. Ao englobar, as rendas são adicionadas aos restantes rendimentos e tributadas pela escala progressiva do IRS. No entanto, ao englobar, também tem de incluir todos os outros rendimentos de capitais e mais-valias.
O que é a retenção na fonte no arrendamento?
Quando o inquilino é uma empresa ou entidade coletiva, é obrigatória a retenção na fonte de 25% sobre as rendas pagas. Esta retenção é entregue à Autoridade Tributária pelo inquilino e funciona como um pagamento por conta do IRS devido pelo senhorio. No momento da declaração anual de IRS, a retenção é deduzida ao imposto total calculado, podendo resultar em reembolso se a retenção for superior ao IRS apurado.
Quando é obrigatório comunicar o contrato de arrendamento à AT?
Os contratos de arrendamento devem ser comunicados à Autoridade Tributária através do Portal das Finanças no prazo de 30 dias após o início do contrato ou da sua renovação. A comunicação é feita através do modelo 2 do Imposto do Selo. Além disso, deve liquidar o Imposto do Selo no valor de 10% de uma renda mensal. O incumprimento pode resultar em coimas e na impossibilidade de deduzir despesas relacionadas com o imóvel.
A calculadora IRS arrendamento aplica-se a contratos de longa duração?
Sim. Contratos com duração superior a 5 anos beneficiam de uma redução da taxa liberatória de 2 pontos percentuais por cada 5 anos completos, com um mínimo de 10%. Assim, um contrato de 10 anos aplica 26%, um de 20 anos aplica 22% e um de 30 ou mais anos chega ao mínimo de 14%. A redução é automática e não requer opção pelo englobamento — basta comunicar a duração real do contrato no Portal das Finanças e a AT ajusta a taxa aplicável na liquidação de IRS.
Preciso pagar IMT quando começo a arrendar um imóvel?
Não. O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) só é devido na compra do imóvel, não quando começa o arrendamento. As obrigações fiscais do arrendamento são: comunicação do contrato à AT em 30 dias, pagamento do Imposto do Selo (10% de uma renda), declaração anual no Anexo F do IRS, e — quando o inquilino é pessoa coletiva — retenção na fonte de 25%. O IMI continua a ser pago pelo proprietário, independentemente de o imóvel estar arrendado ou vago.
A taxa de IRS sobre rendas é 25% ou 28%?
Depende do fim do contrato. Desde a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), o arrendamento habitacional é tributado à taxa autónoma de 25% e o arrendamento não habitacional — comércio, serviços, indústria e prédios rústicos — mantém-se nos 28%. Numa renda anual líquida de 12.000 €, a diferença vale 360 € por ano. A taxa base pré-definida nesta calculadora é 28%, pelo que num contrato habitacional deve ler o valor como limite superior e multiplicá-lo por 0,893.
As taxas do arrendamento acessível somam-se à taxa base?
Não se somam — substituem-na. Se o contrato cumpre os requisitos do regime de arrendamento acessível, aplica-se 26% para um desconto de pelo menos 20% face à renda de referência do NRAU, 24% para 30% de desconto e 14% para 50% ou mais. Estas taxas são selecionadas diretamente no formulário e passam a valer em vez dos 25% ou 28% da taxa autónoma normal.