Immobilien-Ertragsteuer-Rechner 2025
Berechnen Sie die österreichische Immobilienertragsteuer (ImmoESt) sofort — kostenlos und privat. Kaufpreis, Verkaufspreis und Haltedauer eingeben, und der Rechner berücksichtigt automatisch Befreiungen, Alt/Neu-Bestand sowie die Inflationsabgeltung.
Was ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist eine österreichische Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken, Wohnungen und Häusern. Sie wurde 2012 im Zuge des Stabilitätsgesetzes eingeführt und beträgt pauschal 30 % des erzielten Veräußerungsgewinns. Vor 2012 waren Immobilienverkäufe nach einer Spekulationsfrist von zehn Jahren vollständig steuerfrei — diese Regelung gilt nur noch für damals bereits gehaltene Alt-Bestände.
Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich nach einer einfachen Formel: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten wie Grundbucheintrag und Notargebühren) minus nachgewiesene Verbesserungskosten. Das Ergebnis ist die Bemessungsgrundlage für die 30-prozentige Pauschalsteuer. Die ImmoESt wird üblicherweise direkt beim Notar einbehalten und an das Finanzamt abgeführt — der Verkäufer erhält nur den Nettoerlös nach Steuer.
Letzte Aktualisierung: März 2025. Basierend auf den Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes (§ 30 EStG) sowie den aktuellen Richtlinien des Bundesministeriums für Finanzen.
Befreiungen von der Immobilienertragsteuer
Das österreichische Steuerrecht kennt zwei wichtige Ausnahmen, bei denen der Immobilienverkauf vollständig steuerfrei ist:
Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn die verkaufte Immobilie in den letzten fünf Jahren vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre lang ununterbrochen als Hauptwohnsitz (gemeldeter Erstwohnsitz) genutzt wurde, fällt keine ImmoESt an. Diese Befreiung gilt auch dann, wenn die Immobilie schon lange im Eigentum steht, solange die Zwei-Jahres-Frist kurz vor dem Verkauf erfüllt ist.
Herstellerbefreiung: Wer eine Immobilie selbst errichtet hat (Bauherreneigenschaft) und dort mindestens fünf Jahre seinen Hauptwohnsitz hatte, ist ebenfalls von der ImmoESt befreit. Diese Befreiung gilt nur für den Bauherrn selbst, nicht für spätere Käufer des Gebäudes.
Weitere Ausnahmen betreffen Erbschaften, Schenkungen zwischen nahen Angehörigen sowie Enteignungen. In diesen Fällen gelten besondere Bewertungsregeln.
Alt-Bestand vs. Neu-Bestand
Die österreichische ImmoESt unterscheidet grundlegend zwischen zwei Gruppen von Immobilien:
Neu-Bestand umfasst Immobilien, die ab dem 1. April 2002 (Einführung der ImmoESt-Vorläuferregelung) angeschafft wurden. Hier wird der tatsächliche Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten) mit 30 % besteuert. Zusätzlich können für Haltedauern über zehn Jahre die Inflationsabgeltung von 2 % pro Jahr ab dem 11. Jahr (maximal 50 % Kürzung) geltend gemacht werden.
Alt-Bestand bezeichnet Immobilien, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden und zum Stichtag 31. März 2012 noch im Eigentum des Verkäufers waren. Da historische Anschaffungskosten oft schwer nachzuweisen sind, gilt eine vereinfachte Berechnung: Als Bemessungsgrundlage werden pauschal 14 % des Verkaufspreises angesetzt, auf die dann 30 % Steuer entfällt. Das ergibt effektiv einen Steuersatz von 4,2 % des Verkaufspreises — unabhängig vom tatsächlichen Gewinn.
So minimierst du die Steuer beim Immobilienverkauf
Es gibt mehrere legale Wege, die Steuerlast beim Immobilienverkauf zu reduzieren oder ganz zu vermeiden:
Hauptwohnsitz vor dem Verkauf begründen: Wenn Sie planen, eine Immobilie zu verkaufen, in der Sie noch nicht wohnen, kann es sich lohnen, mindestens zwei Jahre dort zu wohnen und den Hauptwohnsitz anzumelden — dann entfällt die ImmoESt vollständig.
Verbesserungskosten dokumentieren: Sämtliche wertsteigernden Investitionen (Modernisierungen, Anbau, Heizungstausch) reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn. Bewahren Sie alle Rechnungen und Belege sorgfältig auf.
Inflationsabgeltung nutzen: Bei Neu-Bestand und mehr als zehn Jahren Haltedauer wird der Gewinn ab dem 11. Jahr um 2 % pro Jahr reduziert. Wer noch ein oder zwei Jahre warten kann, spart bei langen Haltedauern deutlich.
Steuerberatung in Anspruch nehmen: Besonders bei größeren Immobilientransaktionen empfiehlt sich die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater, um alle Abzugsmöglichkeiten vollständig auszuschöpfen. Dieser Rechner dient nur der ersten Orientierung und ersetzt keine professionelle Steuerberatung.
Frequently Asked Questions
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer in Österreich?
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beträgt in Österreich pauschal 30 % des erzielten Gewinns aus dem Immobilienverkauf. Für Alt-Bestand (Kauf vor dem 1. April 2002) gilt eine Sonderregelung: Als Bemessungsgrundlage werden 14 % des Verkaufspreises angesetzt, worauf dann die 30 % entfallen — das ergibt effektiv 4,2 % des Verkaufspreises.
Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei?
Ein Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wurde und zwei der letzten fünf Jahre vor dem Verkauf durchgehend bewohnt war (Hauptwohnsitzbefreiung). Ebenso steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie selbst gebaut wurde und mindestens fünf Jahre lang als Hauptwohnsitz gedient hat (Herstellerbefreiung).
Was ist der Unterschied zwischen Alt- und Neu-Bestand?
Alt-Bestand bezeichnet Immobilien, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden. Für Alt-Bestand wird ein pauschaler Gewinn von 14 % des Verkaufspreises angesetzt, worauf 30 % Steuer entfällt — also effektiv 4,2 % des Verkaufspreises. Neu-Bestand (Kauf ab 1. April 2002) wird mit dem tatsächlichen Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten) mit 30 % besteuert.
Kann ich Sanierungskosten absetzen?
Ja, Verbesserungs- und Sanierungskosten (Herstellungsaufwand) können bei Neu-Bestand vom Gewinn abgezogen werden. Sie reduzieren den Verkaufserlös um die nachgewiesenen Kosten für wertsteigernde Maßnahmen. Reine Erhaltungskosten (Reparaturen) sind hingegen nicht abzugsfähig. Belege und Rechnungen für alle Verbesserungen sollten daher sorgfältig aufbewahrt werden.
Wie wird die Inflationsabgeltung berechnet?
Bei Immobilien, die mehr als zehn Jahre gehalten wurden, kann eine Inflationsabgeltung geltend gemacht werden. Der steuerpflichtige Gewinn wird ab dem 11. Haltejahr um 2 % pro weiteres Jahr reduziert. Die maximale Kürzung beträgt 50 % (nach 35 Jahren Haltedauer). Diese Regelung gilt nur für Neu-Bestand und soll die Scheingewinne durch Inflation ausgleichen.
Wann muss die ImmoESt abgeführt werden?
Die Immobilienertragsteuer wird in der Regel direkt bei der Vertragsunterzeichnung vom Notar oder Rechtsanwalt einbehalten und an das Finanzamt abgeführt (Immobilienertragsteuer-Selbstberechnung). Die Fälligkeit richtet sich nach dem Zeitpunkt der Veräußerung. Im Rahmen der Einkommensteuererklärung ist der Veräußerungsgewinn unter Umständen gesondert anzugeben.