Eigenmietwert Abschaffung 2027 Impact Rechner

Berechnen Sie die finanziellen Auswirkungen der Eigenmietwert-Abschaffung (geplant 2028) für Ihre Situation: Verlust des Eigenmietwerts, Wegfall der Hypothekarzinsabzüge und Unterhaltskosten. Gewinnen oder verlieren Sie?

Marktwert Immobilie (CHF)

Aktueller Eigenmietwert (CHF/Jahr)

Hypothek (CHF)

Hypozins (%)

Unterhaltskosten p.a. (CHF)

Persönlicher Grenzsteuersatz (%)

Wohnsitzkanton

Geplante Renovation binnen 5 Jahren?

Steuerwirkung der Abschaffung

CHF 0

Mehr- oder Minderbelastung p.a.

Aktuelle Steuersituation

—

EMV + Abzüge

Nach Abschaffung 2028

—

ohne EMV + ohne Abzüge

Hypothek tilgen lohnenswert?

—

Strategie-Hinweis

Geschätzte 10-Jahres-Differenz —

Hinweis: Die Eigenmietwert-Abschaffung wurde 2024 vom Parlament beschlossen und tritt voraussichtlich 2028 in Kraft (vorbehaltlich Referendum). Hypozinsabzug entfällt für selbstgenutzte Erstwohnungen. Werte und Übergangsregelungen können ändern.

Was ändert sich mit der Eigenmietwert-Abschaffung 2028?

Die Eigenmietwert-Abschaffung wurde im Dezember 2024 vom Schweizer Parlament beschlossen — Inkrafttreten voraussichtlich 2028. Selbstbewohnende Hauseigentümer müssen den fiktiven Eigenmietwert nicht mehr versteuern. Gleichzeitig entfallen aber alle Abzüge: Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten, Energiesparmassnahmen für die selbstgenutzte Erstwohnung. Für Zweitwohnungen und vermietete Liegenschaften bleibt das System unverändert.

Wer gewinnt finanziell?

Gewinner: Eigentümer mit tiefer oder keiner Hypothek (Senioren mit abbezahltem Eigenheim) — sie zahlen aktuell EMV ohne wesentliche Abzüge. Verlierer: Junge Hausbesitzer mit hoher Hypothek und damit hohen Zinsabzügen — diese fallen weg. Wer renovieren will (Heizung, Energie, Bad), verliert ebenfalls die Abzugsmöglichkeit (Übergangsfristen unklar).

Auswirkung auf Hypotheken-Strategie

Bisher war es steuerlich attraktiv, Hypotheken nicht zu amortisieren — die Zinsen waren abzugsfähig. Nach der Abschaffung lohnt sich die Amortisation finanziell mehr: Sie sparen den vollen Zinsbetrag (statt nur 70% nach Steuerabzug). Wer kann, sollte ab 2027/2028 vermehrt amortisieren — direkt oder indirekt via Säule 3a (auch deren Abzug bleibt erhalten).

Übergangsregelungen 2027/2028

Genaue Details und Übergangsfristen werden noch festgelegt. Erwartet: Stichtagsregelung, Hypozinsen ab 1.1.2028 nicht mehr abzugsfähig. Mögliche Übergangserleichterungen für Erst-Käufer (z.B. 5-jährige Auslaufphase Zinsabzug). Energiesparmassnahmen und Denkmalpflege bleiben evtl. weiter abzugsfähig. Vermietete Liegenschaften und Zweitwohnungen werden weiterhin nach dem alten System besteuert.

Quellen: SR 642.11 (Bundesgesetz DBG, Änderung 2024), parlamentarische Debatte Wintersession 2024, ESTV. Stand: Mai 2026.