Hypothekenrechner Schweiz 2026
Berechnen Sie Ihre Hypothek in der Schweiz. Prüfen Sie die Tragbarkeit (max. 33% des Einkommens), sehen Sie die Aufteilung in 1. und 2. Hypothek und berechnen Sie die monatlichen Kosten inklusive Amortisation und Nebenkosten.
How Hypothekenrechner Schweiz Works
Berechnen Sie Ihre Hypothek in der Schweiz. Monatliche Rate, Tragbarkeit und Amortisation. Kostenlos, privat, ohne Anmeldung. Geben Sie Ihre Werte oben in das Formular ein — die Berechnung erfolgt sofort und vollständig in Ihrem Browser. Es werden keine Daten an einen Server gesendet.
Hypothek in der Schweiz — das müssen Sie wissen
Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz müssen Käufer mindestens 20% Eigenkapital einbringen. Davon müssen mindestens 10% «echtes» Eigenkapital sein (Ersparnisse, Schenkungen, Wertschriften). Die restlichen 10% können aus der Pensionskasse (2. Säule) oder der Säule 3a stammen. Die Hypothek deckt maximal 80% des Kaufpreises ab.
Die Hypothek wird in zwei Teile aufgeteilt: Die 1. Hypothek umfasst bis zu 65% des Verkehrswerts und muss nicht amortisiert werden. Die 2. Hypothek deckt den Bereich von 65% bis 80% ab und muss innert 15 Jahren oder bis zum Rentenalter amortisiert werden.
Tragbarkeit — die 33%-Regel
Die Tragbarkeit ist das wichtigste Kriterium bei der Hypothekenvergabe. Die Gesamtkosten (Hypothekarzins + Amortisation + Nebenkosten) dürfen maximal 33% des Brutto-Haushaltseinkommens betragen. Banken rechnen dabei nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%, um sicherzustellen, dass die Hypothek auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt.
Die Nebenkosten werden pauschal mit 1% des Kaufpreises pro Jahr veranschlagt. Darin enthalten sind Unterhalt, Versicherungen, Renovationsrückstellungen und Grundsteuern. Diese Kosten werden bei der Tragbarkeitsberechnung mitberücksichtigt.
Amortisation und Steuervorteile
Die indirekte Amortisation über die Säule 3a ist in der Schweiz sehr beliebt. Statt die Hypothek direkt zurückzuzahlen, werden die Beiträge in ein 3a-Konto eingezahlt und können steuerlich abgezogen werden. Die Hypothekarschuld bleibt gleich hoch, wodurch der Eigenmietwert-Abzug erhalten bleibt. Diese Strategie spart in vielen Fällen mehr als die direkte Rückzahlung.
Tipps für die Hypothekensuche
Vergleichen Sie Angebote von mindestens drei Anbietern. Neben Grossbanken bieten auch Kantonalbanken, Versicherungen und Online-Hypothekenplattformen attraktive Konditionen. Festhypotheken bieten Planungssicherheit, während SARON-Hypotheken bei tiefen Zinsen günstiger sein können. Achten Sie auch auf die Kündigungsfrist und allfällige Ausstiegskosten.
Frequently Asked Questions
Wie viel Eigenkapital brauche ich in der Schweiz?
Mindestens 20% des Kaufpreises, davon mindestens 10% als echtes Eigenkapital (Ersparnisse, Schenkungen). Die restlichen 10% können aus der Pensionskasse oder Säule 3a stammen.
Was bedeutet Tragbarkeit bei der Hypothek?
Die Tragbarkeit prüft, ob die Gesamtkosten (kalkulatorische Zinsen 5% + Amortisation + 1% Nebenkosten) maximal 33% des Brutto-Haushaltseinkommens betragen. Banken verwenden 5% statt dem aktuellen Zinssatz.
Was ist der Unterschied zwischen 1. und 2. Hypothek?
Die 1. Hypothek deckt bis zu 65% des Verkehrswerts und muss nicht amortisiert werden. Die 2. Hypothek (65-80%) muss innert 15 Jahren oder bis zum Rentenalter zurückgezahlt werden.
Was ist indirekte Amortisation?
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie in die Säule 3a ein statt die Hypothek direkt zurückzuzahlen. Die 3a-Beiträge sind steuerlich abzugsfähig und die Schuldzinsen bleiben als Abzug bestehen.
Welche Nebenkosten fallen bei Wohneigentum an?
Als Faustregel rechnet man mit 1% des Kaufpreises pro Jahr für Unterhalt, Versicherungen, Renovationen und Grundsteuern. Bei einer Immobilie für CHF 800 000 sind das CHF 8 000 pro Jahr.
Was ist eine SARON-Hypothek?
Eine SARON-Hypothek basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight und passt sich regelmässig an den Marktzins an. Sie kann günstiger sein als Festhypotheken, birgt aber ein Zinsänderungsrisiko.