Calculadora IRPF Alquiler 2026
Calcula el impuesto sobre la renta que pagas por tus ingresos de alquiler en España. Introduce los ingresos, los gastos deducibles y la situación especial para obtener el rendimiento neto reducido y el IRPF a pagar. Herramienta gratuita, privada y actualizada con los tramos 2026.
Cómo tributan los ingresos de alquiler en el IRPF
Los ingresos por arrendamiento de inmuebles se encuadran dentro de los rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la Renta. El proceso de cálculo sigue tres pasos: primero se determinan los ingresos íntegros (la renta anual cobrada), luego se restan los gastos deducibles para obtener el rendimiento neto, y finalmente se aplica la reducción legalmente establecida para obtener el rendimiento neto reducido que se integra en la base imponible general.
La reducción general ya no es del 60%. La Ley 12/2023 la bajó al 50% para los contratos de arrendamiento de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los contratos anteriores a esa fecha conservan el 60% mientras sigan vigentes, así que la fecha de firma es lo primero que hay que mirar: con un rendimiento neto de 6.000 €, el 60% deja 2.400 € tributables y el 50% deja 3.000 €, es decir 600 € más de base. Selecciona la fecha de firma en la calculadora y aplicará el porcentaje que te corresponde. En todo caso la reducción exige que el inmueble se arriende como vivienda habitual del inquilino: el alquiler vacacional, de locales o de habitaciones no da derecho a ella.
Reducciones del 90%, 70%, 60% y 50%: cuál te toca
Para los contratos firmados desde el 26/05/2023 hay cuatro escalones, y solo se aplica uno:
- 90% — vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado declarada oficialmente, cuando la renta del nuevo contrato se rebaja más de un 5% respecto a la del contrato anterior sobre el mismo inmueble.
- 70% — dos supuestos: primer alquiler de la vivienda en zona tensionada a un inquilino de entre 18 y 35 años; o arrendamiento a una administración pública o entidad sin ánimo de lucro que lo destine a alquiler social o a personas en situación de vulnerabilidad.
- 60% — vivienda rehabilitada con obras terminadas en los dos años anteriores a la firma del contrato. Es también el porcentaje que conservan los contratos anteriores al 26/05/2023.
- 50% — el resto, es decir la mayoría de los contratos nuevos.
Ojo con un error frecuente: el 70% por inquilino joven exige además que la vivienda esté en zona tensionada, no basta la edad del inquilino. Y la reducción solo se aplica sobre rendimiento neto positivo y declarado — si Hacienda regulariza rendimientos no declarados, la reducción se pierde. Fuente: Agencia Tributaria — novedades tributarias de la Ley 12/2023. Actualizado: 2026-09-10.
Gastos deducibles más habituales
Para calcular el rendimiento neto es fundamental restar todos los gastos relacionados con el inmueble arrendado. Los más comunes son: los intereses del préstamo hipotecario (no el capital), el IBI y otras tasas municipales, las cuotas de la comunidad de propietarios, el seguro del hogar, los gastos de reparación y conservación (pintar, arreglar averías), los honorarios de la agencia o administrador, y la amortización del inmueble, que se calcula al 3% anual sobre el mayor de estos valores: el coste de adquisición total (precio + impuestos + gastos de escritura) o el valor catastral, en ambos casos excluyendo la parte del suelo.
Tipo marginal y IRPF sobre el alquiler
El rendimiento neto reducido del alquiler se suma al resto de tus rendimientos del trabajo, actividades económicas y demás rentas que integran la base imponible general. El resultado tributa según los tramos progresivos del IRPF 2026: al 19% hasta 12.450 €, al 24% hasta 20.200 €, al 30% hasta 35.200 €, al 37% hasta 60.000 €, al 45% hasta 300.000 € y al 47% por encima. El impuesto sobre el alquiler se calcula aplicando el tipo marginal correspondiente solo sobre el rendimiento neto reducido que "cae" en cada tramo, no sobre el total de la base imponible.
Frequently Asked Questions
¿Qué reducción se aplica al rendimiento neto del alquiler en 2026?
Depende de cuándo firmaste el contrato. Para los contratos de vivienda firmados desde el 26/05/2023 la reducción general es del 50%, no del 60%: la Ley 12/2023 la rebajó. Los contratos anteriores a esa fecha conservan el 60% mientras sigan vigentes. Por encima de la general hay tres escalones para los contratos nuevos: 90% en zona de mercado residencial tensionado cuando la renta se rebaja más de un 5% respecto al contrato anterior; 70% en el primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años, o cuando se arrienda a una administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social; y 60% si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores al contrato. Los alquileres de local comercial, turístico o de habitaciones no tienen derecho a reducción.
¿Qué gastos son deducibles en el alquiler de vivienda?
Los principales gastos deducibles del rendimiento del capital inmobiliario son: intereses del préstamo hipotecario y otros gastos de financiación, IBI y tasas municipales, cuotas de la comunidad de propietarios, primas de seguros del hogar, gastos de reparación y conservación, honorarios de administración y gestión, y la amortización del inmueble (3% anual del mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluido el suelo). Los gastos de mejora o ampliación no son deducibles en el año en que se producen.
¿Cómo se calcula la amortización del inmueble arrendado?
La amortización fiscal del inmueble arrendado es del 3% anual. La base de cálculo es el mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho (precio de compra más gastos e impuestos) o el valor catastral total del inmueble, ambos sin incluir el valor del suelo. Si no se conoce qué parte del valor catastral corresponde al suelo, se puede estimar en un 20-30% del total, aunque lo ideal es consultar el recibo del IBI donde suele desglosarse.
¿Qué tramos del IRPF se aplican en 2026?
Los tramos estatales del IRPF 2026 son: 19% hasta 12.450 €, 24% de 12.450 € a 20.200 €, 30% de 20.200 € a 35.200 €, 37% de 35.200 € a 60.000 €, 45% de 60.000 € a 300.000 €, y 47% por encima de 300.000 €. El rendimiento neto reducido del alquiler se suma a la base imponible general junto con el resto de rentas del trabajo o actividades económicas, tributando al tipo marginal correspondiente al tramo más alto alcanzado.
¿El alquiler de una habitación tiene reducción en el IRPF?
No. El alquiler de una habitación (subarrendamiento parcial) no se considera arrendamiento de vivienda habitual a efectos del IRPF y, por tanto, no tiene derecho a la reducción del 60%, 70% ni 90%. El rendimiento neto de este tipo de arrendamiento tributa íntegramente al tipo marginal del contribuyente sin ninguna reducción especial.
¿Qué pasa si los gastos superan los ingresos del alquiler?
Si los gastos deducibles superan los ingresos brutos del alquiler, el rendimiento neto es negativo (pérdida). Esta pérdida solo puede compensarse con rendimientos positivos de otros inmuebles o capitales inmobiliarios del mismo año. Si no hay suficientes rendimientos positivos que compensar, el saldo negativo se puede arrastrar a los cuatro ejercicios siguientes para su compensación. No se puede compensar con rendimientos del trabajo ni con ganancias patrimoniales.
¿Por qué mi reducción bajó del 60% al 50%?
Porque renovaste o firmaste el contrato a partir del 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023. La reducción general pasó del 60% al 50% para todos los contratos nuevos; los firmados antes mantienen el 60% mientras duren. El efecto es directo: con un rendimiento neto de 6.000 €, al 60% tributas sobre 2.400 € y al 50% sobre 3.000 €, o sea 600 € más de base imponible. Si tu vivienda está en zona tensionada o la has rehabilitado en los dos años previos al contrato, puedes recuperar terreno con las reducciones del 90%, 70% o 60%.
¿Basta con que el inquilino tenga entre 18 y 35 años para aplicar el 70%?
No. Es el error más repetido. El 70% por inquilino joven exige además que la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado declarada oficialmente y que sea el primer arrendamiento de esa vivienda. Solo con la edad del inquilino, sin zona tensionada, la reducción que corresponde es la general del 50%. La otra vía al 70% no depende de la edad: arrendar a una administración pública o a una entidad sin ánimo de lucro que destine la vivienda a alquiler social o a personas vulnerables.