Calculadora IRPF Alquiler 2026
Calcula el impuesto sobre la renta que pagas por tus ingresos de alquiler en España. Introduce los ingresos, los gastos deducibles y la situación especial para obtener el rendimiento neto reducido y el IRPF a pagar. Herramienta gratuita, privada y actualizada con los tramos 2026.
Cómo tributan los ingresos de alquiler en el IRPF
Los ingresos por arrendamiento de inmuebles se encuadran dentro de los rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la Renta. El proceso de cálculo sigue tres pasos: primero se determinan los ingresos íntegros (la renta anual cobrada), luego se restan los gastos deducibles para obtener el rendimiento neto, y finalmente se aplica la reducción legalmente establecida para obtener el rendimiento neto reducido que se integra en la base imponible general.
En 2026, la reducción general para el alquiler de vivienda habitual es del 60% sobre el rendimiento neto. Esto significa que solo el 40% del beneficio neto del alquiler tributa en tu declaración. Esta reducción está condicionada a que el inmueble se arriende como residencia habitual del inquilino; el alquiler vacacional, de locales o de habitaciones no tiene derecho a ella.
Reducciones especiales del 70% y del 90%
La reforma del mercado del alquiler introdujo reducciones incrementadas para incentivar determinadas situaciones. La reducción del 90% se aplica cuando el inmueble está en una zona de mercado residencial tensionado declarada oficialmente y el arrendador reduce la renta respecto al contrato anterior del mismo inmueble. La reducción del 70% se aplica en dos casos: cuando el nuevo inquilino tiene entre 18 y 35 años, o cuando se trata de un contrato de larga duración de al menos 3 años con una renta reducida frente al precio de mercado. Estas reducciones son excluyentes y se aplica la más favorable.
Gastos deducibles más habituales
Para calcular el rendimiento neto es fundamental restar todos los gastos relacionados con el inmueble arrendado. Los más comunes son: los intereses del préstamo hipotecario (no el capital), el IBI y otras tasas municipales, las cuotas de la comunidad de propietarios, el seguro del hogar, los gastos de reparación y conservación (pintar, arreglar averías), los honorarios de la agencia o administrador, y la amortización del inmueble, que se calcula al 3% anual sobre el mayor de estos valores: el coste de adquisición total (precio + impuestos + gastos de escritura) o el valor catastral, en ambos casos excluyendo la parte del suelo.
Tipo marginal y IRPF sobre el alquiler
El rendimiento neto reducido del alquiler se suma al resto de tus rendimientos del trabajo, actividades económicas y demás rentas que integran la base imponible general. El resultado tributa según los tramos progresivos del IRPF 2026: al 19% hasta 12.450 €, al 24% hasta 20.200 €, al 30% hasta 35.200 €, al 37% hasta 60.000 €, al 45% hasta 300.000 € y al 47% por encima. El impuesto sobre el alquiler se calcula aplicando el tipo marginal correspondiente solo sobre el rendimiento neto reducido que "cae" en cada tramo, no sobre el total de la base imponible.
Frequently Asked Questions
¿Qué reducción se aplica al rendimiento neto del alquiler en 2026?
Para el arrendamiento de vivienda habitual la reducción general es del 60% sobre el rendimiento neto. Si el inmueble está en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendador reduce la renta respecto al contrato anterior, la reducción sube al 90%. Si el nuevo inquilino tiene entre 18 y 35 años o se trata de un contrato de larga duración con renta reducida, la reducción es del 70%. Los alquileres de local comercial o habitaciones no tienen derecho a reducción.
¿Qué gastos son deducibles en el alquiler de vivienda?
Los principales gastos deducibles del rendimiento del capital inmobiliario son: intereses del préstamo hipotecario y otros gastos de financiación, IBI y tasas municipales, cuotas de la comunidad de propietarios, primas de seguros del hogar, gastos de reparación y conservación, honorarios de administración y gestión, y la amortización del inmueble (3% anual del mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluido el suelo). Los gastos de mejora o ampliación no son deducibles en el año en que se producen.
¿Cómo se calcula la amortización del inmueble arrendado?
La amortización fiscal del inmueble arrendado es del 3% anual. La base de cálculo es el mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho (precio de compra más gastos e impuestos) o el valor catastral total del inmueble, ambos sin incluir el valor del suelo. Si no se conoce qué parte del valor catastral corresponde al suelo, se puede estimar en un 20-30% del total, aunque lo ideal es consultar el recibo del IBI donde suele desglosarse.
¿Qué tramos del IRPF se aplican en 2026?
Los tramos estatales del IRPF 2026 son: 19% hasta 12.450 €, 24% de 12.450 € a 20.200 €, 30% de 20.200 € a 35.200 €, 37% de 35.200 € a 60.000 €, 45% de 60.000 € a 300.000 €, y 47% por encima de 300.000 €. El rendimiento neto reducido del alquiler se suma a la base imponible general junto con el resto de rentas del trabajo o actividades económicas, tributando al tipo marginal correspondiente al tramo más alto alcanzado.
¿El alquiler de una habitación tiene reducción en el IRPF?
No. El alquiler de una habitación (subarrendamiento parcial) no se considera arrendamiento de vivienda habitual a efectos del IRPF y, por tanto, no tiene derecho a la reducción del 60%, 70% ni 90%. El rendimiento neto de este tipo de arrendamiento tributa íntegramente al tipo marginal del contribuyente sin ninguna reducción especial.
¿Qué pasa si los gastos superan los ingresos del alquiler?
Si los gastos deducibles superan los ingresos brutos del alquiler, el rendimiento neto es negativo (pérdida). Esta pérdida solo puede compensarse con rendimientos positivos de otros inmuebles o capitales inmobiliarios del mismo año. Si no hay suficientes rendimientos positivos que compensar, el saldo negativo se puede arrastrar a los cuatro ejercicios siguientes para su compensación. No se puede compensar con rendimientos del trabajo ni con ganancias patrimoniales.