Calculateur de Prêt Immobilier

Comment est calculée la mensualité d'un prêt immobilier ?

La mensualité d'un crédit immobilier amortissable à taux fixe se calcule avec la formule : M = C × (t / 12) / (1 - (1 + t/12)^-n), où C est le capital emprunté, t le taux nominal annuel et n le nombre de mensualités. À cette mensualité s'ajoute l'assurance emprunteur, généralement calculée sur le capital initial (assurance "Linéaire") ou sur le capital restant dû (assurance "dégressive"). Sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance est d'environ 1 212 €, et l'assurance à 0,34 % ajoute environ 57 €/mois.

TAEG, TAEA, assurance : comprendre le coût réel

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux de référence légal qui inclut le taux nominal, les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque ou caution), les frais d'assurance obligatoire et tous les coûts liés. Il doit obligatoirement figurer sur l'offre de prêt et ne peut dépasser le taux d'usure publié par la Banque de France. Le TAEA (Taux Annuel Effectif de l'Assurance) mesure spécifiquement le coût de l'assurance emprunteur. Comparez toujours les offres à TAEG égal et non à taux nominal égal, car deux prêts de même taux peuvent avoir des coûts totaux très différents.

Stratégies pour réduire le coût total

Plusieurs leviers permettent de réduire le coût total de votre crédit : raccourcir la durée (chaque année en moins réduit le coût total de milliers d'euros), augmenter l'apport personnel pour bénéficier d'un meilleur taux, déléguer l'assurance emprunteur à un assureur externe (économie moyenne de 10 000 € sur 20 ans grâce à la loi Lemoine), négocier les frais de dossier (souvent offerts par les courtiers), et faire jouer la concurrence entre banques. Un remboursement anticipé partiel réduit galement les intérêts totaux, avec des pénalités plafonnées à 3 % du capital remboursé. Estimation uniquement. Consultez un professionnel avant toute décision.

Calculateur hypothèque France 2026 — Taux d'usure et règles HCSF en vigueur

Avant de signer un crédit immobilier en France en 2026, deux limites réglementaires encadrent ce que votre banque peut vous proposer. Le taux d'usure, publié mensuellement par la Banque de France, est le TAEG maximum légalement autorisé ; toute offre de prêt au-delà est nulle. Pour 2026-T2 le taux d'usure des prêts à taux fixe ≥ 20 ans est de l'ordre de 5,87 % (consultez la dernière publication mensuelle pour la valeur exacte de votre trimestre). Les règles HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), via la décision n° HCSF/D-2021-7 en vigueur, plafonnent le taux d'endettement à 35 % des revenus nets assurance comprise et la durée maximale à 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé). Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour dépasser ces seuils, principalement réservée aux primo-accédants. Ce calculateur prend en compte ces deux contraintes pour signaler si votre simulation respecte le cadre HCSF — utile pour préparer un dossier réaliste avant de rencontrer une banque ou un courtier. Mis à jour 2026-07-02.

Prêt à Taux Zéro (PTZ) 2026 : Financement Complémentaire à Combiner avec Votre Calculateur Hypothèque

Pour les primo-accédants, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) permet d'emprunter jusqu'à 40 % du prix du bien sans intérêts ni frais de dossier, en complément du crédit principal. Depuis le 1er avril 2024, le PTZ 2026 (prolongé jusqu'en 2027) couvre à nouveau la maison neuve individuelle en zone détendue en plus des logements collectifs en zones tendues. Conditions d'éligibilité principales selon Service-Public.fr (article F10871) : être primo-accédant (pas de résidence principale au cours des 2 dernières années), respecter les plafonds de revenus par zone géographique (A, B1, B2, C), et destiner le bien à sa résidence principale. Exemple concret : un couple avec 2 enfants en zone A avec 55 000 € de revenus fiscaux de référence peut obtenir un PTZ de 80 000 € sur un bien de 300 000 € — cela réduit la mensualité totale de 350 à 450 €/mois selon la durée choisie. Utilise ce calculateur hypothèque pour simuler le crédit principal, puis soustrais la mensualité PTZ (souvent différée) pour visualiser la charge totale réelle. Attention : le PTZ n'entre pas dans le calcul du TAEG du prêt principal mais s'ajoute au taux d'endettement HCSF 35 %.