Calculateur Hypothèque et Prêt Immobilier
Simulez votre crédit immobilier en France : mensualité, assurance emprunteur, coût total, TAEG et tableau d'amortissement des 12 premiers mois. Comparez plusieurs scénarios avant de signer.
Comment est calculée la mensualité d'un prêt immobilier ?
La mensualité d'un crédit immobilier amortissable à taux fixe se calcule avec la formule : M = C × (t / 12) / (1 - (1 + t/12)^-n), où C est le capital emprunté, t le taux nominal annuel et n le nombre de mensualités. À cette mensualité s'ajoute l'assurance emprunteur, généralement calculée sur le capital initial (assurance "Linéaire") ou sur le capital restant dû (assurance "dégressive"). Sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance est d'environ 1 212 €, et l'assurance à 0,34 % ajoute environ 57 €/mois.
TAEG, TAEA, assurance : comprendre le coût réel
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux de référence légal qui inclut le taux nominal, les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque ou caution), les frais d'assurance obligatoire et tous les coûts liés. Il doit obligatoirement figurer sur l'offre de prêt et ne peut dépasser le taux d'usure publié par la Banque de France. Le TAEA (Taux Annuel Effectif de l'Assurance) mesure spécifiquement le coût de l'assurance emprunteur. Comparez toujours les offres à TAEG égal et non à taux nominal égal, car deux prêts de même taux peuvent avoir des coûts totaux très différents.
Stratégies pour réduire le coût total
Plusieurs leviers permettent de réduire le coût total de votre crédit : raccourcir la durée (chaque année en moins réduit le coût total de milliers d'euros), augmenter l'apport personnel pour bénéficier d'un meilleur taux, déléguer l'assurance emprunteur à un assureur externe (économie moyenne de 10 000 € sur 20 ans grâce à la loi Lemoine), négocier les frais de dossier (souvent offerts par les courtiers), et faire jouer la concurrence entre banques. Un remboursement anticipé partiel réduit galement les intérêts totaux, avec des pénalités plafonnées à 3 % du capital remboursé. Estimation uniquement. Consultez un professionnel avant toute décision.
Calculateur hypothèque France 2026 — Taux d'usure et règles HCSF en vigueur
Avant de signer un crédit immobilier en France en 2026, deux limites réglementaires encadrent ce que votre banque peut vous proposer. Le taux d'usure, publié mensuellement par la Banque de France, est le TAEG maximum légalement autorisé ; toute offre de prêt au-delà est nulle. Pour 2026-T2 le taux d'usure des prêts à taux fixe ≥ 20 ans est de l'ordre de 5,87 % (consultez la dernière publication mensuelle pour la valeur exacte de votre trimestre). Les règles HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), via la décision n° HCSF/D-2021-7 en vigueur, plafonnent le taux d'endettement à 35 % des revenus nets assurance comprise et la durée maximale à 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé). Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour dépasser ces seuils, principalement réservée aux primo-accédants. Vérification rapide à faire vous-même : divisez la mensualité totale affichée par ce calculateur (assurance comprise) par vos revenus nets mensuels du foyer. Si le résultat dépasse 0,35, votre dossier sort du cadre HCSF et sera probablement refusé — réduisez le montant emprunté ou allongez la durée jusqu'à 25 ans. Exemple : une mensualité totale de 1 269 € exige au minimum 3 626 € de revenus nets mensuels. Mis à jour 2026-08-11.
Prêt à Taux Zéro (PTZ) 2026 : Financement Complémentaire à Combiner avec Votre Calculateur Hypothèque
Pour les primo-accédants, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) permet d'emprunter jusqu'à 40 % du prix du bien sans intérêts ni frais de dossier, en complément du crédit principal. Depuis le 1er avril 2025 (loi de finances pour 2025), le PTZ — prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 — couvre à nouveau la maison neuve individuelle sur tout le territoire, en plus des logements collectifs en zones tendues. Conditions d'éligibilité principales selon Service-Public.fr (article F10871) : être primo-accédant (pas de résidence principale au cours des 2 dernières années), respecter les plafonds de revenus par zone géographique (A, B1, B2, C), et destiner le bien à sa résidence principale. Exemple concret : un couple avec 2 enfants en zone A avec 55 000 € de revenus fiscaux de référence peut obtenir un PTZ de 80 000 € sur un bien de 300 000 € — cela réduit la mensualité totale de 350 à 450 €/mois selon la durée choisie. Utilise ce calculateur hypothèque pour simuler le crédit principal, puis soustrais la mensualité PTZ (souvent différée) pour visualiser la charge totale réelle. Attention : le PTZ n'entre pas dans le calcul du TAEG du prêt principal mais s'ajoute au taux d'endettement HCSF 35 %.
Frais de notaire 2026 : le montant à ajouter avant de lancer le calculateur hypothèque
Erreur la plus fréquente : saisir le prix du bien comme montant emprunté. Les frais de notaire (droits de mutation, émoluments, débours) se paient comptant à la signature et ne sont presque jamais financés par la banque — ils sortent de votre apport. Comptez environ 7 % à 8 % du prix dans l'ancien et 2 % à 3 % dans le neuf. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever les droits de mutation (DMTO) de 0,5 point, soit jusqu'à 5,00 % au lieu de 4,50 % ; les primo-accédants en sont exonérés (barème et exonérations détaillés sur Service-Public.fr, fiche F2604). Application pratique : pour un appartement ancien à 250 000 € avec 40 000 € d'apport, les frais de notaire consomment environ 19 000 € de cet apport — il ne reste que 21 000 € à déduire du prix. Le montant à saisir ici est donc 229 000 €, et non 210 000 €. Simuler sans ce retraitement fait sous-estimer la mensualité d'environ 115 €/mois sur 20 ans à 4 %. Mis à jour 2026-08-11.
Frequently Asked Questions
Comment est calculée la mensualité d'un prêt immobilier ?
La mensualité se calcule avec la formule : M = C x (t/12) / (1 - (1 + t/12)^-n), où C est le capital, t le taux nominal annuel et n le nombre de mensualités. L'assurance emprunteur s'ajoute à cette mensualité, calculée généralement sur le capital initial.
Qu'est-ce que le TAEG ?
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux légal qui inclut le taux nominal, les frais de dossier, de garantie (hypothèque ou caution) et l'assurance obligatoire. Il est le seul indicateur fiable pour comparer les offres de prêt. Il ne peut dépasser le taux d'usure publié trimestriellement par la Banque de France.
Puis-je changer d'assurance emprunteur ?
Oui. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment sans frais. Comparer les offres peut vous faire économiser jusqu'à 10 000 € sur la durée du prêt. La banque ne peut refuser une assurance équivalente à son contrat.
Quelle durée choisir pour son crédit ?
Le HCSF recommande 25 ans maximum pour les résidences principales (27 ans dans le neuf avec différé). Une durée plus courte réduit le coût total mais augmente la mensualité. Exemple : 200 000 € à 4 % coûtent 90 871 € d'intérêts sur 20 ans, contre 123 310 € sur 25 ans.
Quel est le taux d'endettement maximum ?
Le HCSF fixe un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets (assurance comprise). Les banques peuvent dépasser cette limite pour 20 % de leur production, mais cela reste exceptionnel. Au-delà de 35 %, la capacité d'emprunt est fortement réduite.
Comment utiliser ce calculateur hypothèque pour comparer plusieurs banques ?
Saisissez le même montant emprunté et la même durée dans la calculatrice, puis variez uniquement le taux nominal et le taux d'assurance proposés par chaque banque. Le coût total et le TAEG indicatif s'affichent immédiatement — utile pour repérer la meilleure offre. Comparez toujours le TAEG (pas le taux nominal) car il inclut frais de dossier, garantie, et assurance obligatoire.
Quel est le taux d'usure 2026 pour un crédit immobilier ?
Le taux d'usure est publié chaque mois par la Banque de France et varie selon la durée du prêt. Pour 2026, le taux d'usure des prêts à taux fixe supérieurs à 20 ans tourne autour de 5,87 % (consultez banque-france.fr pour la valeur exacte du mois en cours). Une banque ne peut légalement vous proposer un TAEG supérieur à ce seuil — l'offre serait nulle.
Comment combiner un Prêt à Taux Zéro (PTZ) avec ce calculateur hypothèque ?
Le PTZ 2026 peut financer jusqu'à 40 % du prix du bien sans intérêts pour les primo-accédants respectant les plafonds de revenus (source Service-Public.fr F10871). Utilisez ce calculateur pour simuler uniquement le prêt principal (montant total moins PTZ). Ajoutez ensuite manuellement la mensualité PTZ (souvent avec période de différé de 5 à 15 ans) pour visualiser la charge totale mensuelle réelle. Le PTZ n'entre pas dans le TAEG mais compte dans le taux d'endettement HCSF 35 %.
Les frais de notaire sont-ils inclus dans le montant à saisir ?
Non. Les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) se paient comptant à la signature et sortent de votre apport, pas du prêt. Saisissez donc : prix du bien moins (apport moins frais de notaire). Exemple : bien à 250 000 €, apport 40 000 €, frais 19 000 € → saisissez 229 000 €. Depuis le 1er avril 2025 les départements peuvent relever les droits de mutation de 0,5 point, mais les primo-accédants en sont exonérés (Service-Public.fr, fiche F2604).
Quels revenus faut-il pour la mensualité calculée ?
Divisez la mensualité totale affichée (assurance comprise) par 0,35 : c'est le revenu net mensuel minimum du foyer exigé par la règle HCSF. Une mensualité de 1 269 € demande donc environ 3 626 € nets par mois. Si vous avez déjà un crédit auto ou conso en cours, ajoutez sa mensualité au numérateur avant de faire le calcul — la banque compte toutes vos charges de crédit, pas seulement l'immobilier.
Que se passe-t-il si mon TAEG dépasse le taux d'usure ?
L'offre est nulle et non-avenue selon le Code de la consommation (article L314-6). Concrètement, votre banque ne peut même pas vous transmettre l'offre. Dans un contexte de taux montants, cela bloque parfois des dossiers valides quand le taux d'usure trimestriel n'a pas encore été ajusté. Solutions : réduire la durée du prêt (le taux d'usure baisse pour les durées < 20 ans), augmenter l'apport pour diminuer le capital emprunté, changer d'assurance emprunteur pour un TAEA plus faible, ou attendre la prochaine publication mensuelle Banque de France.