מחשבון משכנתה
הכנס את סכום ההלוואה, הריבית השנתית ותקופת ההחזר וקבל מיד את ההחזר החודשי, סך התשלומים וסך הריבית של המשכנתה בישראל. כולל לוח סילוקין ל-12 החודשים הראשונים.
תוצאות המשכנתה שלך
אומדן בלבד. התייעץ עם איש מקצוע לפני החלטות חשובות.
איך מחשבון המשכנתה עובד
מחשבון המשכנתה הישראלי ממיר את סכום ההלוואה, שיעור הריבית ותקופת ההחזר להחזר חודשי מדויק לפי שיטת לוח שפיצר (Equal Monthly Installment). השיטה מחלקת את סכום ההלוואה והריבית הכוללת לתשלומים חודשיים שווים — כאשר בתחילת התקופה פרופורציית הריבית בתוך התשלום גבוהה, ולקראת הסוף עיקר התשלום הולך לקרן. המחשבון עובד באופן מקומי בדפדפן שלך ללא שליחת נתונים.
סוגי מסלולי משכנתה בישראל
בישראל קיימים ארבעה מסלולים עיקריים: קל"צ (קבועה לא צמודה) — הריבית קבועה לכל חיי ההלוואה וההחזר יציב לחלוטין, אך הריבית הגבוהה ביותר (בד"כ 5%-6% ב-2025). צמוד מדד קבועה — הריבית קבועה אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, יכול להגדיל את ההחזר בכ-2%-3% בשנה. ריבית פריים — צמודה לריבית הבסיס של בנק ישראל + מרווח, מאפשרת החזר נמוך אך משתנה עם כל שינוי במדיניות המוניטרית. משתנה כל 5 שנים — הריבית מתעדכנת פעם ב-5 שנים לפי עוגן (אג"ח ממשלתי + מרווח). לרוב לוקחים תמהיל של 3 מסלולים לאיזון סיכון ועלות.
כללי מימון בנק ישראל
בנק ישראל מגביל את המימון המקסימלי: דירה ראשונה עד 75% משווי הנכס (הון עצמי מינימלי 25%), דירה שנייה או משפרי דיור עד 70%, ומשקיע (דירה שלישית ומעלה) עד 50% בלבד. בנוסף, הבנקים בודקים שההחזר החודשי לא יעלה על 30%-40% מההכנסה הפנויה של הלווים. הכללים הללו נועדו למנוע סיכון סיסטמי ולהבטיח שהלווה יוכל לעמוד בתשלום גם בעליית ריבית.
עלויות נלוות שחשוב להכיר
מעבר להחזר החודשי של המשכנתה עצמה, קונה דירה ישראלי משלם: מס רכישה (לפי מדרגות, דירה ראשונה פטורה עד 1.97 מיליון ש"ח ב-2025), שכ"ט עו"ד (1%-2%), תיווך (עד 2% + מע"מ), ביטוח חיים וביטוח מבנה (חובה, כ-100-300 ש"ח/חודש), עלויות רישום בטאבו ומשכנתה (כ-500-1500 ש"ח), ועלויות תיקונים והעברה. חשוב לחשב 5%-8% מעל מחיר הדירה כעלויות נלוות כדי לא להיתקע.
דוגמת חישוב
הלוואה של 1,500,000 ש"ח ב-5% ריבית שנתית ל-25 שנה (300 חודשים): ההחזר החודשי ≈ 8,770 ש"ח, סך התשלומים לאורך החיים ≈ 2,631,000 ש"ח, סך הריבית ששולמה ≈ 1,131,000 ש"ח — זהו כ-75% מסכום ההלוואה המקורי. עדכון אחרון: 2025.
Frequently Asked Questions
מהי ריבית פריים ומה קשר למשכנתה?
ריבית פריים היא ריבית בסיס של בנק ישראל + 1.5%. כלומר אם ריבית בנק ישראל היא 4.5%, הפריים הוא 6%. במשכנתה צמודת פריים המרווח יכול להיות P+0 עד P+1.5. הפריים משתנה עם כל החלטת ריבית של הוועדה המוניטרית — לכן ההחזר משתנה מעת לעת.
מה ההבדל בין קל"צ לצמוד מדד?
קל"צ = קבועה לא צמודה — הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה ואינה צמודה למדד, ולכן ההחזר יציב לחלוטין. צמוד מדד = הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן אם יש אינפלציה הקרן עולה וגם ההחזר החודשי גדל. קל"צ יקר יותר אך צפוי יותר.
כמה הון עצמי דרוש בישראל?
על פי כללי בנק ישראל: דירה ראשונה — מימון מקסימלי 75% (הון עצמי 25%). דירה שנייה או משפרי דיור — מימון 70%. משקיע (יותר מדירה שנייה) — מימון 50%. מתחת לתנאים אלה הבנקים מסרבים או דורשים ביטחונות נוספים.
מה זה תמהיל משכנתה?
תמהיל הוא פיצול המשכנתה בין מספר מסלולים — למשל 1/3 פריים, 1/3 קל"צ, 1/3 צמוד מדד משתנה. התמהיל מאזן סיכון: הפריים זול אך תנודתי, קל"צ יציב אך יקר, צמוד מדד זול אך חשוף לאינפלציה. התמהיל הנפוץ: "שליש-שליש-שליש" או וריאציה לפי המחיר.
איך מחושב ההחזר החודשי?
ההחזר החודשי לפי שיטת לוח שפיצר: M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1), כאשר P=סכום ההלוואה, r=ריבית חודשית (שנתית/12), n=מספר חודשים. בלוח שפיצר ההחזר הכולל זהה כל חודש, אך פרופורציית הריבית גבוהה בתחילה ויורדת עם הזמן.
האם צריך ביטוח משכנתה?
בישראל חובה לעשות ביטוח חיים וביטוח מבנה כתנאי לקבלת משכנתה. ביטוח חיים מכסה את יתרת ההלוואה במקרה מוות, ביטוח מבנה מכסה את הנכס. העלות משתנה לפי גיל ומגדר — בממוצע 50-150 ש"ח לחודש עבור כל ביטוח.