מחשבון משכנתה

איך מחשבון המשכנתה עובד

מחשבון המשכנתה הישראלי ממיר את סכום ההלוואה, שיעור הריבית ותקופת ההחזר להחזר חודשי מדויק לפי שיטת לוח שפיצר (Equal Monthly Installment). השיטה מחלקת את סכום ההלוואה והריבית הכוללת לתשלומים חודשיים שווים — כאשר בתחילת התקופה פרופורציית הריבית בתוך התשלום גבוהה, ולקראת הסוף עיקר התשלום הולך לקרן. המחשבון עובד באופן מקומי בדפדפן שלך ללא שליחת נתונים.

סוגי מסלולי משכנתה בישראל

בישראל קיימים ארבעה מסלולים עיקריים: קל"צ (קבועה לא צמודה) — הריבית קבועה לכל חיי ההלוואה וההחזר יציב לחלוטין, אך הריבית הגבוהה ביותר (בד"כ 5%-6% ב-2025). צמוד מדד קבועה — הריבית קבועה אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, יכול להגדיל את ההחזר בכ-2%-3% בשנה. ריבית פריים — צמודה לריבית הבסיס של בנק ישראל + מרווח, מאפשרת החזר נמוך אך משתנה עם כל שינוי במדיניות המוניטרית. משתנה כל 5 שנים — הריבית מתעדכנת פעם ב-5 שנים לפי עוגן (אג"ח ממשלתי + מרווח). לרוב לוקחים תמהיל של 3 מסלולים לאיזון סיכון ועלות.

כללי מימון בנק ישראל

בנק ישראל מגביל את המימון המקסימלי: דירה ראשונה עד 75% משווי הנכס (הון עצמי מינימלי 25%), דירה שנייה או משפרי דיור עד 70%, ומשקיע (דירה שלישית ומעלה) עד 50% בלבד. בנוסף, הבנקים בודקים שההחזר החודשי לא יעלה על 30%-40% מההכנסה הפנויה של הלווים. הכללים הללו נועדו למנוע סיכון סיסטמי ולהבטיח שהלווה יוכל לעמוד בתשלום גם בעליית ריבית.

עלויות נלוות שחשוב להכיר

מעבר להחזר החודשי של המשכנתה עצמה, קונה דירה ישראלי משלם: מס רכישה (לפי מדרגות, דירה ראשונה פטורה עד 1.97 מיליון ש"ח ב-2025), שכ"ט עו"ד (1%-2%), תיווך (עד 2% + מע"מ), ביטוח חיים וביטוח מבנה (חובה, כ-100-300 ש"ח/חודש), עלויות רישום בטאבו ומשכנתה (כ-500-1500 ש"ח), ועלויות תיקונים והעברה. חשוב לחשב 5%-8% מעל מחיר הדירה כעלויות נלוות כדי לא להיתקע.

דוגמת חישוב

הלוואה של 1,500,000 ש"ח ב-5% ריבית שנתית ל-25 שנה (300 חודשים): ההחזר החודשי ≈ 8,770 ש"ח, סך התשלומים לאורך החיים ≈ 2,631,000 ש"ח, סך הריבית ששולמה ≈ 1,131,000 ש"ח — זהו כ-75% מסכום ההלוואה המקורי. עדכון אחרון: 2025.