Calcolo Cedolare Secca: 21%, 10% e 26% a confronto con l'IRPEF
Calcola la cedolare secca sul tuo canone di locazione e confrontala con la tassazione ordinaria IRPEF. Aliquote: 21% per i contratti a canone libero, 10% per il canone concordato nei comuni previsti, 21% sul primo immobile in locazione breve e 26% sul secondo. Sono le regole in vigore pubblicate dall'Agenzia delle Entrate (pagina aggiornata al 29 maggio 2026); le aliquote IRPEF sono quelle del 2026 (23%, 33%, 43%). Per il 2027 nulla è ancora stato approvato.
La cedolare secca è un regime facoltativo per chi affitta un'abitazione: al posto dell'IRPEF e delle addizionali sul reddito dell'immobile si paga un'imposta sostitutiva calcolata sul canone annuo, e sul contratto non sono dovute l'imposta di registro e l'imposta di bollo. Questo calcolo applica l'aliquota del tuo contratto e la mette a confronto con la tassazione ordinaria.
Aliquote della cedolare secca: 21%, 10% e 26%
| Contratto | Aliquota | Quando si applica |
|---|---|---|
| Canone libero | 21% | Sul canone annuo stabilito dalle parti |
| Canone concordato | 10% | Abitazioni nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e comuni confinanti), negli altri capoluoghi di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa |
| Locazione breve, primo immobile | 21% | Su un immobile scelto dal contribuente nella dichiarazione dei redditi |
| Locazione breve, secondo immobile | 26% | Sull'altro immobile destinato a locazione breve |
Dal periodo d'imposta 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi è ammessa solo se nell'anno si destinano a questa finalità non più di due appartamenti (prima il limite era quattro): oltre questa soglia l'attività si considera svolta in forma imprenditoriale.
Calcolo cedolare secca: un esempio
Canone libero di 12.000 € l'anno, aliquota marginale IRPEF del 33% e addizionali pari al 2%. Cedolare secca: 12.000 × 21% = 2.520 €. Tassazione ordinaria: il canone si riduce forfetariamente del 5%, quindi l'imponibile è 11.400 €; applicando 33% + 2% si ottengono 3.990 €. La cedolare fa risparmiare 1.470 € l'anno. Con un affitto breve sul secondo immobile (26%) e un'aliquota marginale del 23% il risultato si rovescia: su 9.000 € la cedolare vale 2.340 €, l'IRPEF 1.966,50 €.
Cosa si perde e cosa si guadagna con l'opzione
Chi sceglie la cedolare rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, a chiedere l'aggiornamento del canone, anche se previsto dal contratto e compresa la variazione ISTAT. In cambio non paga registro e bollo su registrazioni, proroghe e risoluzioni. L'opzione si può esercitare alla registrazione o negli anni successivi e si può revocare in ciascuna annualità. Non è ammessa se l'inquilino agisce nell'esercizio di impresa o di lavoro autonomo.
Cosa non calcola questo strumento
La quota imponibile IRPEF è impostata al 95% del canone (riduzione forfetaria del 5%, articolo 37, comma 4-bis, del TUIR) ed è modificabile. Per i canoni concordati la legge ha previsto un'ulteriore riduzione dell'imponibile, ma la norma che la conteneva (articolo 8, comma 1, della legge 431/1998) risulta abrogata dal decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117, nell'ambito del riordino: verifica la quota che ti spetta e inseriscila nel campo. Le addizionali dipendono da regione e comune: inserisci le tue. Risultato indicativo.
Fonti: Agenzia delle Entrate, Cedolare secca: che cos'è (aggiornamento 29 maggio 2026); Agenzia delle Entrate, Aliquote e calcolo dell'Irpef; articolo 37 del TUIR. Last updated: October 2026.