종합부동산세 계산기 2027

종합부동산세(종부세)는 인별 보유 주택 공시가격 합계가 1주택 12억원, 다주택 9억원을 초과할 때 부과되는 국세입니다. 공시가격 초과분에 공정시장가액 비율 60%를 적용한 후 0.5-6.0% 누진세율과 다주택 중과세 1.2-1.5배가 적용됩니다. 2027년 기준 계산기로 정확한 부담을 미리 확인하세요.

1주택 vs 다주택 공제 차이

1세대 1주택자의 공시가격 12억원까지는 종부세 면제됩니다. 12억 초과분에만 누진세율 적용. 다주택자는 9억원 공제만 적용되어 더 많은 부분이 과세됩니다. 또한 다주택자는 중과세율 적용: 2주택 1.2배, 3주택 이상 1.5배 (조정대상지역 기준). 결국 같은 공시가격 합계 20억이라도 1주택자와 3주택자의 종부세 차이는 5-10배 이상 차이날 수 있습니다.

단독명의 12억 vs 부부공동명의 18억 — 어느 쪽이 유리할까

계산기에 공시가격을 넣기 전에 명의 구조부터 확인해야 합니다. 종부세 기본공제는 1세대 1주택자 12억원, 그 외 9억원이고 인별로 적용됩니다(국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도). 따라서 부부가 한 채를 공동명의로 보유하면 각자 9억씩, 합산 18억원까지 공제되어 단독명의 12억보다 6억원이 많습니다. 공시가격 16억 아파트라면 단독명의는 4억이 과세 대상이지만 공동명의는 과세 대상이 아예 없습니다. 다만 공제액만 보고 결정하면 손해를 볼 수 있습니다. 고령자 세액공제(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 장기보유 세액공제(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%, 합산 최대 80%)는 1세대 1주택자에게만 적용되는데, 공동명의는 원칙적으로 1세대 1주택자로 보지 않기 때문입니다. 그래서 공동명의 1주택자 특례가 있습니다. 부부 중 한 명을 납세의무자로 정해 신청하면 공제는 12억으로 줄어드는 대신 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 기준은 단순합니다. 공시가격이 18억에 가깝고 부부가 아직 젊거나 보유기간이 짧다면 공동명의 그대로가 유리하고, 공시가격이 그보다 높으면서 60세 이상·10년 이상 보유라면 특례 신청이 유리한 경우가 많습니다. 위 계산기로 두 경우를 각각 넣어 비교해 보세요. 신청 기한은 매년 9월이며, 놓치면 그해에는 변경할 수 없습니다. 최종 업데이트: 2026-09-03.

장기보유 + 고령자 세액공제

1세대 1주택자가 60세 이상이고 5년 이상 보유 중인 경우 세액공제 받을 수 있습니다. 만 60세 이상: 20%, 65세 이상: 30%, 70세 이상: 40%. 또한 보유기간 5년 이상: 20%, 10년 이상: 40%, 15년 이상: 50%. 두 공제는 합산 가능, 최대 80%까지 가능. 단, 1세대 1주택자만 적용되며 다주택자는 적용 불가.

임대주택 등록 합산배제

장기일반민간임대주택 등록 (8년 또는 10년)을 받은 임대주택은 종부세 합산 대상에서 배제됩니다. 이 경우 종부세 부담이 사실상 0이 되거나 1주택자와 같아질 수 있습니다. 다만 등록 임대주택은 양도세 비과세 시점이 늦춰지고, 임대료 인상 5% 제한 등 운영 제약이 있습니다. 출처: 국세청, 종합부동산세법, 시행령.

종부세 납부 일정과 분납·합산배제 신청 기한

종부세는 신고가 아니라 부과 세목이라 국세청이 계산해 고지서를 보냅니다. 문제는 절세 수단 대부분이 고지서를 받기 전에 끝난다는 점입니다. 아래 일정을 놓치면 그해에는 되돌릴 방법이 없습니다.

실무에서 가장 자주 놓치는 두 가지는 6월 1일 기준일과 9월 합산배제 신청입니다. 매매 잔금일을 6월 1일 이후로 잡으면 매수자가 그해 종부세를 전부 떠안게 되므로, 5~6월 거래에서는 잔금일 하루가 수백만원을 좌우합니다. 세액이 250만원을 넘으면 이자 없이 6개월 분납이 가능하고 600만원을 넘으면 절반까지 미룰 수 있어 현금흐름 관리에 유리합니다. 고지 내용에 이의가 있으면 고지서 수령 후 90일 이내에 이의신청 또는 심사청구를 해야 하며, 정확한 기한과 서식은 국세청에서 확인할 수 있습니다.

Last updated: 2026년 8월 (August 2026). 출처: 국세청 종부세.