종합부동산세 계산기 2027
종부세는 주택 공시가격 합계 11억(1주택)/6억(다주택) 초과분에 0.5-6.0% 누진세율로 부과됩니다. 다주택자는 중과세 적용.
| 주택 공시가격 합계 | — |
| 1주택 기본공제 11억 (또는 다주택 6억) | — |
| 공정시장가액 비율 60% 적용 | — |
| 과세표준 | — |
| 누진세율 적용 산출세액 | — |
| 다주택 중과세 배율 | — |
| 장기/고령자 세액공제 (최대 70%) | — |
| 최종 종부세 (지방세 포함) | — |
종합부동산세(종부세)는 인별 보유 주택 공시가격 합계가 1주택 11억원, 다주택 6억원을 초과할 때 부과되는 국세입니다. 공시가격 초과분에 공정시장가액 비율 60%를 적용한 후 0.5-6.0% 누진세율과 다주택 중과세 1.2-1.5배가 적용됩니다. 2027년 기준 계산기로 정확한 부담을 미리 확인하세요.
1주택 vs 다주택 공제 차이
1세대 1주택자의 공시가격 11억원까지는 종부세 면제됩니다. 11억 초과분에만 누진세율 적용. 다주택자는 6억원 공제만 적용되어 더 많은 부분이 과세됩니다. 또한 다주택자는 중과세율 적용: 2주택 1.2배, 3주택 이상 1.5배 (조정대상지역 기준). 결국 같은 공시가격 합계 20억이라도 1주택자와 3주택자의 종부세 차이는 5-10배 이상 차이날 수 있습니다.
장기보유 + 고령자 세액공제
1세대 1주택자가 60세 이상이고 5년 이상 보유 중인 경우 세액공제 받을 수 있습니다. 만 60세 이상: 20%, 65세 이상: 30%, 70세 이상: 40%. 또한 보유기간 5년 이상: 20%, 10년 이상: 40%, 15년 이상: 50%. 두 공제는 합산 가능, 최대 80%까지 가능. 단, 1세대 1주택자만 적용되며 다주택자는 적용 불가.
임대주택 등록 합산배제
장기일반민간임대주택 등록 (8년 또는 10년)을 받은 임대주택은 종부세 합산 대상에서 배제됩니다. 이 경우 종부세 부담이 사실상 0이 되거나 1주택자와 같아질 수 있습니다. 다만 등록 임대주택은 양도세 비과세 시점이 늦춰지고, 임대료 인상 5% 제한 등 운영 제약이 있습니다. 출처: 국세청, 종합부동산세법, 시행령.
종부세 납부 일정과 분납·합산배제 신청 기한
종부세는 신고가 아니라 부과 세목이라 국세청이 계산해 고지서를 보냅니다. 문제는 절세 수단 대부분이 고지서를 받기 전에 끝난다는 점입니다. 아래 일정을 놓치면 그해에는 되돌릴 방법이 없습니다.
| 시기 | 내용 | 놓치면 |
|---|---|---|
| 6월 1일 | 과세기준일 — 이날의 소유자가 1년치를 전부 부담 | 5월 31일까지 잔금을 치르면 매도자 부담, 하루 차이로 뒤바뀜 |
| 9월 (약 2주간) | 합산배제·과세특례 신청 (등록임대주택, 사원용 주택 등) | 해당 연도 합산배제 불가, 다음 해에 다시 신청 |
| 11월 하순 | 고지서 발송 | — |
| 12월 1~15일 | 납부 기한 | 납부지연가산세 발생 |
| 12월 15일 | 분납 신청 마감 (세액 250만원 초과 시 6개월 분납) | 일시납만 가능 |
실무에서 가장 자주 놓치는 두 가지는 6월 1일 기준일과 9월 합산배제 신청입니다. 매매 잔금일을 6월 1일 이후로 잡으면 매수자가 그해 종부세를 전부 떠안게 되므로, 5~6월 거래에서는 잔금일 하루가 수백만원을 좌우합니다. 세액이 250만원을 넘으면 이자 없이 6개월 분납이 가능하고 600만원을 넘으면 절반까지 미룰 수 있어 현금흐름 관리에 유리합니다. 고지 내용에 이의가 있으면 고지서 수령 후 90일 이내에 이의신청 또는 심사청구를 해야 하며, 정확한 기한과 서식은 국세청에서 확인할 수 있습니다.
Last updated: 2026년 8월 (August 2026). 출처: 국세청 종부세.