Overdrachtsbelasting 2027 Startersvrijstelling Calculator
Bereken overdrachtsbelasting voor 2027 inclusief de startersvrijstelling voor jongeren tussen 18-35 jaar die hun eerste eigen woning kopen. Vergelijk het 2% tarief voor eigen bewoning en het 8% beleggerstarief dat sinds 1 januari 2026 geldt.
Wat is de Startersvrijstelling 2027?
De startersvrijstelling is een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor kopers tussen 18 en 35 jaar die hun eerste eigen woning kopen om er zelf in te wonen. De laatst vastgestelde grens is die van 2026: €555.000. Boven die prijsgrens vervalt de vrijstelling volledig — je betaalt dan 2% over de hele koopsom, niet alleen over het deel boven de grens. De vrijstelling mag éénmaal per persoon worden gebruikt, en je moet schriftelijk verklaren dat je de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. De grens voor 2027 wordt jaarlijks geïndexeerd en is op dit moment nog niet gepubliceerd; deze calculator rekent daarom met de vastgestelde grens van €555.000 in plaats van een schatting.
Tarieven Overdrachtsbelasting 2027
Sinds 1 januari 2026 is het beleggerstarief verlaagd van 10,4% naar 8%. Dat is de belangrijkste wijziging van de afgelopen jaren en scheelt op een verhuurwoning van €400.000 precies €9.600. De structuur is nu:
- 0% — starters van 18 tot 35 jaar, eerste eigen woning, koopsom maximaal €555.000, eigen bewoning.
- 2% — een woning waar je zelf anders dan tijdelijk gaat wonen en waarvoor de startersvrijstelling niet geldt.
- 8% — een woning waar je niet zelf gaat wonen: verhuurpand, beleggingspand of vakantiewoning. Was 10,4% tot en met 2025.
- 10,4% — alle overige onroerende zaken: bedrijfspanden, onbebouwde grond. Dit tarief bestaat dus nog wel, maar geldt niet meer voor woningen.
Bron: Belastingdienst — Het tarief van de overdrachtsbelasting en Belastingdienst — Startersvrijstelling. Laatst bijgewerkt 17-08-2026.
Voorwaarden Startersvrijstelling 2027
- Leeftijd: 18 tot 35 jaar (ten tijde van leveringsakte)
- Eigen bewoning (anders dan tijdelijk, schriftelijke verklaring)
- Koopsom: maximaal €555.000 (vastgestelde grens 2026)
- Vrijstelling mag eenmaal per persoon worden gebruikt
Anders 2% (eigen bewoning) of 8% (belegger, sinds 1-1-2026).
Voorbeeldberekeningen 2027
Voorbeeld 1: 28-jarige starter koopt eerste woning van €450.000 en voldoet aan alle voorwaarden. Overdrachtsbelasting = €0, een besparing van €9.000 ten opzichte van het 2%-tarief. Voorbeeld 2: 32-jarige starter koopt een woning van €600.000, dus boven de grens. De vrijstelling vervalt volledig: 2% × €600.000 = €12.000. Voorbeeld 3: 40-jarige koopt een tweede woning ter verhuur van €400.000. Beleggerstarief 8% × €400.000 = €32.000 — onder de oude 10,4% was dat €41.600, dus €9.600 minder sinds 2026. Bij de notaris wordt de overdrachtsbelasting bij de leveringsakte voldaan.
Samen Kopen: de Startersvrijstelling Geldt per Koper, niet per Woning
Dit is het meest gestelde praktijkgeval en het wordt vaak verkeerd uitgelegd. De vrijstelling zit aan de persoon vast, niet aan het huis: koop je samen en voldoet er maar een van jullie aan de voorwaarden, dan is alleen dat aandeel vrijgesteld en blijft het aandeel van de ander gewoon belast tegen 2%. Bij een gelijke verdeling betaal je dus de helft van wat een niet-starter zou betalen, niet nul. Voldoen jullie allebei, dan is de hele koopsom vrijgesteld. Zet de vraag "Koop je samen?" hierboven op de juiste optie, dan rekent de calculator die verdeling mee. Let op: de koopsomgrens wordt getoetst op de hele koopsom en niet op jouw helft — een duurdere woning valt dus voor niemand onder de vrijstelling. Bron: Belastingdienst — Overdrachtsbelasting. Bijgewerkt 2026-09-15.
De Vrijstellingsgrens Is een Klip, Geen Schijf
Dit is het duurste misverstand rond de startersvrijstelling. De grens werkt niet zoals belastingschijven, waarbij alleen het deel boven de grens wordt belast. Kom je één euro boven de grens uit, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over de héle koopsom. Bij €555.000 betaal je €0; bij €555.001 betaal je €11.100. Dat is een sprong van ruim elfduizend euro door één euro verschil — het steilste klifrandje in de Nederlandse woningbelasting. Praktisch gevolg: onderhandelen van €560.000 naar €555.000 kost de verkoper €5.000, maar levert jou €11.200 op. De calculator hierboven laat daarom nu zien hoeveel je boven de grens zit, wat de sprong je kost, en — als je eronder zit — hoeveel ruimte je nog hebt voordat je erdoorheen schiet. Let ook op de leeftijdseis: bepalend is de datum van de leveringsakte bij de notaris, niet de datum van het koopcontract. Bron: Belastingdienst — Startersvrijstelling. Bijgewerkt 08-09-2026.
Wat Verandert er in 2028?
De verlaging van het beleggerstarief naar 8% is inmiddels doorgevoerd (per 1 januari 2026) en is dus geen plan meer. Wat nog wel openstaat: de vrijstellingsgrens wordt jaarlijks geïndexeerd, dus die schuift naar verwachting opnieuw omhoog vanaf €555.000, en er wordt gesproken over het verhogen van de leeftijdsgrens van 35 jaar omdat de gemiddelde leeftijd van eerste kopers is opgelopen. Zolang de bedragen voor een nieuw jaar niet zijn gepubliceerd rekent deze calculator bewust met de laatst vastgestelde cijfers in plaats van met een schatting — bij de notaris tellen alleen de vastgestelde bedragen. Controleer de stand van zaken via de Belastingdienst.
Frequently Asked Questions
Wij kopen samen maar maar een van ons is starter. Hoe werkt de vrijstelling dan?
De startersvrijstelling geldt per koper over zijn eigen aandeel. Voldoet alleen jij aan de voorwaarden en koop je 50/50, dan is jouw helft vrijgesteld en betaalt de mede-koper 2% over de andere helft. Kies hierboven de optie dat alleen jij voldoet, dan rekent de calculator dat zo uit.
Telt de koopsomgrens per persoon of voor de hele woning?
Voor de hele woning. De grens wordt getoetst op de totale koopsom, niet op jouw aandeel daarin. Ligt de koopsom erboven, dan vervalt de vrijstelling voor beide kopers en geldt het tarief voor eigen bewoning over de volledige koopsom.
Wat is de vrijstellingsgrens startersvrijstelling 2027?
De grens voor 2027 is nog niet gepubliceerd. De laatst vastgestelde grens is die van 2026: €555.000. Boven die grens vervalt de vrijstelling volledig en betaal je het 2%-tarief over de hele koopsom, niet alleen over het deel erboven. Het bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd, dus reken op een iets hogere grens zodra het Belastingplan is vastgesteld.
Wie komt in aanmerking voor de startersvrijstelling?
In aanmerking komen kopers van 18 tot 35 jaar oud (ten tijde van de leveringsakte) die hun eerste eigen woning kopen om er zelf in te wonen. De koopsom mag maximaal €555.000 zijn volgens de laatst vastgestelde grens (2026). Je moet schriftelijk verklaren dat je de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt.
Mag de startersvrijstelling meermaals gebruikt worden?
Nee, de startersvrijstelling mag eenmaal per persoon worden gebruikt. Bij koop met partner mogen beiden de vrijstelling apart inzetten als zij beiden aan de voorwaarden voldoen. Als je in het verleden al hebt gebruik gemaakt van de vrijstelling, kan dat niet nogmaals.
Wat is het tarief voor beleggers in 2027?
Het beleggerstarief is per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8% en dat is het geldende tarief voor woningen die je niet zelf bewoont, zoals een verhuurpand of vakantiewoning. Op een woning van €400.000 betaal je daardoor €32.000 in plaats van €41.600. Let op: het tarief van 10,4% bestaat nog steeds, maar geldt nu alleen voor overige onroerende zaken zoals bedrijfspanden en onbebouwde grond.
Wat is de vrijstellingsgrens in 2026?
In 2026 betaal je als koper van 18 tot 35 jaar geen overdrachtsbelasting over een eerste eigen woning van maximaal €555.000. Dit is de laatst vastgestelde grens. Kom je één euro boven die grens uit, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over de hele koopsom — bij €555.001 is dat ruim €11.100. Het loont dus om vlak onder de grens te onderhandelen.
Waarom rekent deze calculator met de grens van 2026 en niet met een schatting voor 2027?
Omdat de vrijstellingsgrens voor 2027 nog niet is gepubliceerd. De grens wordt jaarlijks geïndexeerd, maar het exacte bedrag wordt pas met het Belastingplan vastgesteld. Bij de notaris telt alleen het vastgestelde bedrag, dus rekent deze calculator met €555.000 in plaats van met een geschat bedrag dat je bij de leveringsakte niets waard is.
Hoe wordt overdrachtsbelasting betaald?
Overdrachtsbelasting wordt voldaan bij de notaris op het moment van de leveringsakte. De notaris berekent het verschuldigde bedrag op basis van de koopsom en jouw situatie en draagt dit af aan de Belastingdienst. Je hoeft zelf geen aangifte te doen.
Wat gebeurt er als ik één euro boven de vrijstellingsgrens uitkom?
Dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over de héle koopsom, niet alleen over het deel boven de grens. Bij €555.000 betaal je €0, bij €555.001 betaal je €11.100. De grens is dus een klip, geen belastingschijf. Onderhandelen van €560.000 naar €555.000 kost de verkoper €5.000 en levert jou €11.200 op — de calculator hierboven rekent dat verschil voor je uit.
Telt mijn leeftijd op de datum van het koopcontract of van de leveringsakte?
De leveringsakte bij de notaris is bepalend. Je moet op dat moment 18 tot en met 34 jaar zijn. Word je 35 tussen het tekenen van het koopcontract en de levering, dan ben je de startersvrijstelling kwijt en betaal je alsnog 2% over de hele koopsom. Plan de leveringsdatum daarom bewust vóór je 35e verjaardag.