Eigenmietwert-Rechner Schweiz
Berechnen Sie den steuerbaren Eigenmietwert Ihrer selbstgenutzten Immobilie in der Schweiz für 2026 — inklusive abzugsfähiger Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und kantonalen Unterschiede. Hinweis: Die Abschaffung wurde am 28. September 2025 angenommen, tritt aber erst frühestens 2027/2028 in Kraft.
| Berechnung | |
| Bruttoer Eigenmietwert | — |
| − Hypothekarzinsen | — |
| − Unterhalt/Pauschale | — |
| Netto steuerpflichtig | — |
| Steuerwirkung | |
| Zusätzliche Steuer (Eigenmietwert) | — |
| Steuerersparnis (Abzüge) | — |
| Netto-Steuereffekt | — |
Wie funktioniert ein Eigenmietwert-Rechner?
Ein Eigenmietwert-Rechner berechnet den fiktiven Mietwert einer selbstgenutzten Immobilie, der in der Schweiz als Einkommen versteuert werden muss. Der Eigenmietwert ist Teil der direkten Bundessteuer und der kantonalen Einkommenssteuer und wird von Hauseigentümern bezahlt, als ob sie die eigene Immobilie an sich selbst vermieten würden. Im Gegenzug können Sie Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Verwaltungskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Die Höhe des Eigenmietwerts wird kantonal festgelegt, beträgt aber typischerweise 60-70% einer marktüblichen Miete oder etwa 3.5-5% des Marktwerts der Immobilie. Bei der direkten Bundessteuer muss der Eigenmietwert mindestens 60% des Marktmietwerts entsprechen, gemäss Bundesgerichtsentscheid und Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung (Quelle: estv.admin.ch).
Eigenmietwert ab 2027/2028 — Abschaffung beschlossen
Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen (Vorlage zum Bundesgesetz über die Besteuerung des Wohneigentums). Allerdings tritt die Abschaffung NICHT sofort in Kraft — sie ist gekoppelt an die Einführung einer neuen Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen, die kantonal umgesetzt werden muss. Die frühestmögliche Inkraftsetzung ist 2027 oder 2028.
Bis zum Inkrafttreten gilt der bisherige Eigenmietwert vollumfänglich für Bundes- und Kantonalsteuern 2026. Eigentümer sollten weiterhin den Eigenmietwert in der Steuererklärung angeben und Abzüge wie Hypothekarzinsen und Unterhalt geltend machen. Nach der Abschaffung entfällt sowohl der Eigenmietwert als Einkommen ALS AUCH die Abzüge für Hypothekarzinsen — das macht die Reform für hoch verschuldete Eigentümer steuerlich nachteilig (Quelle: parlament.ch, estv.admin.ch).
Pauschalabzug oder Effektivabzug für Unterhalt?
Die Schweiz erlaubt zwei Methoden für den Abzug von Unterhalts- und Renovierungskosten: den effektiven Abzug (tatsächlich bezahlte Rechnungen mit Belegen) oder einen Pauschalabzug. Der Pauschalabzug beträgt 10% des Eigenmietwerts für Gebäude unter 10 Jahren und 20% für Gebäude ab 10 Jahren — ohne Belegnachweis. Wählen Sie pro Steuerperiode die für Sie günstigere Methode (Quelle: estv.admin.ch direkte Bundessteuer).
Werterhaltende Reparaturen sind voll abzugsfähig. Wertvermehrende Investitionen (z.B. Erweiterung, Komfortverbesserung) sind nicht abzugsfähig im Anschaffungsjahr, können aber später bei Verkauf den steuerbaren Kapitalgewinn reduzieren. Energetische Sanierungen werden in den meisten Kantonen besonders bevorzugt mit zusätzlichen Abzugsmöglichkeiten.
Kantonale Unterschiede 2026
Der Eigenmietwert wird in jedem Kanton unterschiedlich berechnet. Zürich, Bern und Genf haben jeweils eigene Bewertungsformeln. Manche Kantone verwenden den amtlichen Wert (typischerweise 60-80% des Marktwerts) als Berechnungsbasis, andere den Marktwert direkt. Auch die Abzugsregeln variieren: in einigen Kantonen sind nur Hypothekarzinsen für die selbstgenutzte Liegenschaft abzugsfähig, in anderen alle privaten Schuldzinsen.
Verwenden Sie diesen Rechner zusammen mit unserem Hypothek-Tragbarkeit-Rechner, dem Hypothek-Steuerabzug-Rechner und dem Lohn-nach-Steuern-Rechner. Stand: April 2026. Quellen: estv.admin.ch, parlament.ch Bundesgesetz Wohneigentum, kantonale Steuerverwaltungen.